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论新的证据的界定与适用/康婧

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 13:10:46  浏览:8511   来源:法律资料网
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论新的证据的界定与适用

黑龙江省嫩江县法院 康婧

一、“新的证据”之价值分析
在诉讼活动中,证据是决定案件胜诉与否的关键所在。而在证据提供方面存在两种不同的立法模式。一种是证据随时提出主义,一种是证据适时提出主义。所谓证据随时提出主义是指当事人有权在诉讼的任何阶段随时出证据,而不受时间的限制,甚至在诉讼终结之后也可提出,引起再审程序的发生。而证据适时提出主义是指当事人必须在法定或指定的期限内部提出证明其主张的相关证据,逾期则产生证据失权的法律后果。一般说来证据适时提出主义包含以下两方面的内容:“是举证时限。负有举证责任的当事人必须在法律规定或法院指定的期限内尽其所能地提供支持其主张的证据。二是法律后果即证据失权。当事人逾期举证,则丧失证据提出和证明权,在以后的诉讼中不能再提出证据或提出的证据不能为法院采纳而丧失其证据的证明力。
由于受追求“客观事实”诉讼理念的影响,以及立法上举证时限制度的缺陷,我国以前的民事诉讼实行的是证据随时提出主义,当事人在法院审理的各个阶段包括一审、二审和再审均可提出证据。虽然最高人民法院在关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见第76条规定的“人民法院对当事人一量不能提交证据的,应根据具体情况,指定其在合理的期限内提交。当事人在指定期限内提交确有困难的,应在指定期限届满之前,向人民法院申请延期,延长时期限由人民法院决定,含有要求当事人限时举证的意思,但对逾期证据的先权效果未作明确规定,我国在一定时期内部仍然遵循着广泛意义上的证据随时提出主义。
实践证明,证据时提出主义存在一系列难以克服的弊端:一是当事人实施“证据突袭“,严重地干扰了诉讼活动的正常进行,损害了诉讼成本。由于当事人随时提出证据,案件的进程掌握在当事人手中,法院丧失了对诉讼庭或多次开庭,降低了诉讼效率,也使当事人和法院的诉讼成本不断增加活动的控制权,致使为对新的证据履行质证程序而不得不无期限地延期浪费了有限的审判资源。三是损害了裁判的稳定性。证据随时提出主义的存在,使得终局判决不断地被撤销,影响了当事人之间人身关系和财产关系稳定性,不利于国家司法审判权威的树立。
为了解决证据随时提出主义所带来的上述弊端,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》,对当事人提交证据规定了举证时限制度,并明确逾期举证导致证据失权的法律后果。《证据规定》第34条规定:当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,人民法院审判时不组织质证。
证据适时提出主义的制度价值在于:(1)有利于实现程序正义。证据适时提出主义为双方当事人创设了平等的举证和辩论机会:当事人还可借助于证据交换制度,了解对方的证据,避免故意隐藏证据、拖延诉讼、证据突袭等现象有发生。(2)有利于提高诉讼效率。举证时限的设立,使得案件的争点与证据在庭前予以固定,从而有利于法院一次开庭集中审理,减少开庭的次数,缩短案件的审理周期,节约司法审判资源。另外,由于双方当事人对彼此的证据及诉讼结果心中有数,从而有利于当事人在庭前送达。如果说证据随时提出主义是基于实体公正的考量而产生,那么证据适时提出主义是诉讼效率的产物。两种立法模式孰优孰劣,体现出公正与效率的冲突,平衡及其价值选择。随着经济活动的高速发展,案件数量不断攀升,如何在公正与效率之间寻求平衡点是一个亟待解决的问题。事实上司法活动追求公正与效率并不是一个不相容选言命题,在不以牺牲诉讼效率为代价的前提下,在一定的时间和空间范围内部,我们完全可以找到公正与效率的平衡点。《证据规定》正是基于这一考虑,将公正与效率二者和谐地统一起来,把可能影响实体公正,确因客观事由无法在举证期限内提出的证据界定为新的证据,从而赋予其排除适时提出主义的效力,最大限度地维护了当事人的合法权益。所以说,新的证据是对举证时限制度的补充,是证据适时提出主义的例外适用,其价值在于最大限度地实现法律的公正。
二、如何界定“新的证据”
在总结审判实践经验的基础上,《证据规定》第一次就有关“新的证据”的范围作出了限定。依该规定,“新的证据”是指以下几种情形,(1)一审程序中的当事人在一审举证期限届满后发现的证据和举证期限内部确因客观原因无法提供且在延长的期限内仍无法提供的证据第41条;(2)二审程序中一审庭审结束后新发现的证据和一审举证期限届满前申请法院调查取证未获准许,二审法院认为应当准许并依当事人申请调取的证据第41条,再审程序中,原审庭审结束后新发现的证据(第44条)。可将上述情形概括地分为三种类型,即新发现的证据、延期内未提交的证据和未准许调取的证据。
研析上述条文可以发现,因“客观原因”不能按期举证是“新的证据”的本质属性;构成新的证据必须具备两个要件:一是时间要件,当事人提交的证据是举证时限届满之后或庭审结束之后获得。二是实质要件,当事人未按期提交证据是出于“客观原因”造成的。“新的证据”可分为两种类型:一是举证期限内当事人没有掌握的证据,包括举证期限届满后或庭审结束后新发现的证据和举证期限内证据虽已出现,但是当事人因客观原因通常无法知道的证据以及申请一审法院调取而未获准许而二审法院准许并依当事人的申请而调查取得的证据。“举证期限内部,证据客观上没有出现,当事人自然无举证之可能”,而证据虽已出现,但是当事人通常情况下无法知道其出现,是指证据虽已客观存在而为当事人所不能认识而没有掌握的情况下,当事人也无完成举证责任之能力。而未获准许调区的证据因涉及档案、国家秘密、商业秘密及个人隐私等材料,当事人客观上举证不能是显而易见的。二是举证期限内当事人虽然已经掌握或虽已实际控制该证据,但是因为外界客观原因无法提交的证据。比如举证期限内突然发生战争、地震等自然灾害,在这种不可抗力的情况下,当事人无论如何也不能提出证据或者说提出证据的困难相当大,当事人自身的能力无法克服,就是法院自身也无法为之,难度很大。因客观原因不能提交证据,是构成“新的证据”的本质属性。现在的问题在于什么是“客观原因”?(5)借用哲学上的概念,客观原因是指独立于人的意识之外,不以人的主观意志为转移的客观存在,一般有自身客观原因与外界客观原因的划分构成新的证据的客观原因是两者兼容呢?还是只是其一?我认为,新的证据的价值目标在于:在非因当事人的原因导致举证不能的情况下,给予当事人的法律救济,以期实现法律公正,对当事人确因客观事由不能在举证期限内完成举证责任的,承认其在举证期限期满后所提供的证据效力,最大限度地维护当事人法权益,弥补证据适时提出主义可能带来的弊端。所以对客观原因不能作扩大解释,应将其限定为当事人所不能克服的外界客观原因,而不包括自身的客观原因。
综上之分析,所谓“新的证据”,是指当事人确因外界客观原因无法在举证期限内提供证据而在举证期限之后或庭审结束之后所提供的证据。需要特别指出的是,《证据规定》中还有“新证据”以及可视为新的证据规定。如第40条第1款:“当事人收到对方交换的证据后提出反驳意见并提出新证据的,人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换”;第43条第2款:“当事人经人民法院准许延期举证,但因客观原因未能在准许的期限内提供,且不审理该证据可能导致裁判明显不公的,其提供的证据可视为新的证据。”从文义上看,“新证据”与“新的证据”毫无差别,但笔者认为,此处的“新证据”等同于反驳证据,所以与我们所界定的“新的证据”完全不同,应注意加以区别:1、“可视为新的证据”能够产生与“新的证据”相同的法律后果,但是“可视为新的证据”不是“新的证据”,“可视为新的证据”从立法技术上讲是一种法律上的拟制,即法律将A拟制为B,使A与B有相同的法律后果,实质上两者并不相同。构成“新的证据”的客观原因是指外界客观原因。当事人因外界客观原因举证期限内不能提供证据,在举证期限届满后提供的证据,构成“新的证据”。而“可视为新的证据”强调的客观原因则是自身的客观原因。“当事人因自身客观原因不能按期举证可以归结为当事人在主观上存在过失,比如当事人生病住院或出差在外时,当事人完全可以委托他去代为取证并提供证据,其不按期举证,举证期限届满后提供的证据材料则不能构成“新的证据”,该证据材料在法律上造成证据失权的法律后果,当事人因自身客观原因不能按期举证,举证期限届满后提供的证据材料,只有在不审理证据可能导致裁判明显不公时,才可能构成“可视为新的证据”。为什么说构成“可视为新的证据”的客观原因指当事人自身的客观原因呢?这要结合《证据规定》第四十三条的整条规定来进行理解,第四十三条第一款规定:“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳。第二款是对第一款情况中的例外情况的规定,这种例外规定是法律的拟制性规定,不是构成新的证据的原因多是指当事人自身的原因,第二款既然转承第一款而定,可见构成“可视为新的证据”的原因必是指当事人自身的原因,构成“可视为新的证据”的客观原因,也应是指当事人自身的客观原因。构成“可视为新的证据”“一般都当事人在举证期限届满前(这里至少是指法院准许的延长期内)都已经掌握的证据(包括掌握证据线索),而不存在没有掌握的证据的情况,其没有提交是因为自身客观原因造成的”。2、“可视为新的证据”只存在一审程序中,而新的证据则存在一审、二审和再审程序。“可视为新的证据”只存在一审程序中,而新的证据则存在于一审、二审和再审程序中,根据法条规定,构成可视为新的证据的证据,是指当事人经人民法院准许延期举证,但因客观原因未能在准许期限内提供,且不审理该证据可能导致裁判明显不公的,其提供的证据可视为新的证据。根据民事诉讼法及有关民事诉讼法的司法解释、《民事诉讼证据规定》等有关规定来看,只有在一审程序中才可能存在法院准许延期举证的问题。因此,“可视为新的证据”只存在一审程序中。而新的证据根据《证据规定》的有关规定来看,却存在于一审、二审、再审程序中。3、构成“可视为新的证据”的证据,当事人在举证期限内因客观原因无法提供证据时,必须向人民法院提出延期举证的申请,并获得人民法院准许。4、“可视为新的证据”在适用上具有自己的独立性,依条文之规定,成立这类证据必须具备以下几个条例:(1)一审程序中;(2)当事人因客观原因无法在举证期限内提供证据‘(3)经法院准许延期举证;(4)因客观原因未能在准许的期限内提供;(5)不审理该证据可能导致裁判明显不公。此处的“客观原因”可以是自身的客观原因,可见“可视为新的证据”与“新的证据”并不完全一样。
三、如何适用“新的证据”
1、转变传统观念,树立正确的诉讼理念。公正与效率是司法活动永恒的主题,是法律最重要的两项价值,任何一个诉讼制度的设计都必须顾及二者的平衡,偏废其中任何一项都不利于司法活动目的的实现。我国用十年来的诉讼实践告诉我们。治院的司法认知活动必须建立在证据所现的法律事实基础之上。过分追求个案的“客观真实”必然要以牺牲程序公正、普遍公正和效率为代价。诉讼活动中,程序公正,实体公正,普遍公正以及诉讼效率都是我们追求的目标,我们需要做的工作是如何在这诸多的价值中找到一个平衡点。对当事人在举证时限内无法提供的“新的证据”,在不影响程序公正和诉讼效率的前提下,给予当事人一定的法律救济。这充分体现出公正与效率的和谐统一。
2、“新的证据”也有时间限制,切不可将其绝对化。虽然新的证据的价值在于实现实体公正,但为了司法活动的整体效率,对其提出时间给予限制还是十分必要的。如不加限制,我们就又回到了证据随时提出主义。在经济活动日益频繁的今天,我们不可能为一个案件的实际情况而将适用其的特殊规则一般化,毕竟大部分案件都可以在一定的时间和空间范围内得以公正地解决。对于当事人提出“新的证据”的时间和临界点要注意把握,根据《证据规定》,一、二审中提供析的证据的,应当在开庭前或者开庭审理时提出;二审不需要开庭审理的,应在法院指定的期限内提出。法庭辩论终结意味着庭审活动的结束,当事人在开庭审理时提出证据的,应以法庭辩论终结前为限。
总之,正确适用新的证据,有赖于法官素质的提高和相关制度的完善。新证据与举证时限、举证责任分配以及证据交换等制度息息相关。在当前情况下,法官应在公平、平等的基础上行使释明义务,做到“四个交待”。一是交待举证责任,促使当事人积极举证;二是交待举证期限,督促当事人在期限内提供证据;三是交待举证范围和方法,指导当事人客观、全面地提供证据;四是交待不举证的法律后果,讲明如果无证可举或者提不出证据线索,就可能败诉。这就是对法官的素质提出了较高的要求,法官必须是须设在实体法律条文的证明责任分配,以及例外情况下如何分配证明责任的能力。在我国当前的诉讼模式下,适用“新的证据”一定要慎重,因为“新的证据”是一把双刃剑,运用的好,它可维护法律的公正的作用的不好,它将成为亵读法律的工具,直接影响人们对法律的信任以维护司法权威的尊崇。

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玉林市房地产交易管理办法

广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件

玉政发[2000]63号

玉林市人民政府关于印发玉林市房地产交易管理办法的通知

各县(市)区人民政府(管委),市直各委办局:
《玉林市房地产交易管理办法》已经2000年12月13日市政府第24次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

二000年十二月二十九日


玉林市房地产交易管理办法

第一章总则

第一条为了加强对城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章的规定,结合全市实际,制定本办法。
第二条在本市城市划规区国有土地范围内从事房地产交易活动,实施房地产交易管理,应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定交易的,不适用本办法。
本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务。
第三条境内外的公民、法人或者其他组织,可以依法从事房地产交易活动。
第四条玉林市房产行政主管部门,负责本行政区域的城市房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家、自治区规定的技术标准和评估程序进行。
第八条下列房地产不得进行交易:
㈠ 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
㈡ 市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的;
㈢ 未登记领取权属证书的;
㈣ 权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的;
㈤ 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
㈥ 依法公告列入拆迁范围的;
㈦ 设定抵押的房地产,抵押权人未书面同意的;
㈧ 以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的;
㈨ 依法禁止交易的其他情形。

第二章房地产转让

第九条本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括:
㈠ 以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
㈡ 买卖房屋、交换房地产的;
㈢ 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产,而使房地产权属发生变更的;
㈣ 因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;
㈤ 以房地产抵债的;
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第十条房地产转让,应当按照下列程序办理:
㈠ 房地产转让当事人签订书面转让合同;
㈡ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
㈢ 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理的书面答复;
㈣ 房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
㈤ 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
㈥ 房地产管理部门核发过户单。
第十一条同一房屋产权分割转让时,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
㈠ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
㈡ 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应当报市人民政府审批。经批准转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。
第十四条商品房预售必须报市房产行政主管部门审批,取 得《商品房预售许可证》方可进行。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
第十五条房地产转让,房地产的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权,其中共有权人优先于承租人购买的权利。
第十六条纳入国有资产管理的公有房地产转让,还应当经市国有资产管理部门批准,由拍卖行公开拍卖。
第十七条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让价格由转让双方协商议定,向市房产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的,应当按评估价格缴纳有关税费。
第十八条房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,合同必须使用建设部、国家工商局规定的规范文本,合同签订之日起三十日内到房产管理部门申请房产过户登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政主管部门办理土地使用权属变更登记。

第三章房地产抵押

第十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条房地产抵押实行登记制度。
第二十一条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门办理抵押登记。
第二十二条下列房地产不得设定抵押:
㈠ 权属有争议的房地产;
㈡ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
㈢ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
㈣ 已依法公告列入拆迁范围的房地产;
㈤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
㈥ 依法不得抵押的其他房地产。
第二十三条办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
㈠ 抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
㈡ 抵押登记申请书;
㈢ 抵押合同;
㈣《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
㈤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
㈥ 可以证明抵押房地产价值的资料;
㈦ 登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条以共有的房地产抵押的,抵押应当事先征得其他共有人的书面同意。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
第二十五条以已出租的房地产设定抵押权,抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人。抵押期间,原租赁关系继续有效。
第二十六条同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
第二十七条抵押的房地产,由抵押人管理、使用和维修,抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。
抵押期内,抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记机关办理抵押变更登记。
第二十八条抵押的房地产,在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的,应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。
第二十九条有下列情况之一者,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
㈠ 债务履行期满,抵押权人未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
㈡ 抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;
㈢ 抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的;
㈣ 抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。
因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的,应当按规定到市房地产行政主管部门办理变更登记手续。
第三十条处分抵押房地产所得款项,应当先缴纳以划拔方式取得土地使用权出让金的款额后,按下列顺序分配:
㈠ 支付处分抵押房地产的所需费用;
㈡ 扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费;
㈢ 偿还债务的本息及支付违约金。
按上列顺序分配后剩余金额,交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。
同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后顺序清偿;同时登记的,按各方债权比例清偿。抵押人与抵押权人之间另有约定的,从其约定。
第三十一条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
第三十二条因依法处分抵押房地产而取得房屋所有权、其他附着物所有权和土地使用权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内,到市房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第三十三条设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第四章房屋租赁

第三十四条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十五条房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁的出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同,并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门登记备案,领取《房屋租赁许可证》,《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。
租赁合同到期,租赁当事人双方同意延长租赁期限的,应签订租赁延期合同,并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。
租赁合同提前终止,当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。
第三十六条住宅用房的租赁,应当执行房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。
第三十七条有下列情形之一的房屋不得出租:
㈠ 未依法取得房屋所有权证的;
㈡ 司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
㈢ 共有房屋未取得共有人同意的;
㈣ 权属有争议的;
㈤ 属于违法建筑的;
㈥ 不符合安全标准的;
㈦ 已抵押,未经抵押权人同意的;
㈧ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
㈨ 有关法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十八条房屋所有权人出租房屋的须依法纳税,并应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人使用,并承担房屋维修责任,租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十九条承租人应当按时缴纳租金,爱护并合理使用承租的房地产,不得擅自将房屋转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的,由承租人负责修复或者赔偿。
第四十条承租人在租赁期限内,与他人互换房屋使用或者将承租房屋转租给他人的,必须征得出租人书面同意,重新签订租赁合同或签订转租合同,并到房屋所在地房产主管部门登记备案。

第五章房地产中介服务

第四十一条房地产中介服务,是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等经营活动。
第四十二条凡从事房地产中介服务,应当依法设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第四十三条设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
㈠ 有自己的名称、章程和财务制度;
㈡ 有固定的服务场所;
㈢ 有10万元以上的注册资金;
㈣ 从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的,需有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的必须有规定数量的房地产经纪人;
㈤ 法律、法规规定的其他条件。
第四十四条设立房地产中介服务机构,应先经房产主管部门资质审查合格,再行办理工商登记,领取营业执照后,方可以开业从事房地产中介服务。
房地产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内,到房产管理部门备案。
第四十五条房地产中介服务机构必须履行下列义务:
㈠ 遵守有关的法律、法规;
㈡ 遵守自愿、公平、诚实信用的原则;
㈢ 按照核准的业务范围从事经营活动;
㈣ 为当事人保守商业秘密;
㈤ 按规定标准收取费用;
㈥ 依法交纳税费;
㈦ 接受房地产主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四十六条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:
㈠ 索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物;
㈡ 以个人名义与委托人进行交易;
㈢ 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;
㈣ 与一方当事人串通损害另一方当事人的利益;
㈤ 法律、法规禁止的其他行为。

第六章罚则

第四十七条房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况,而进行房地产交易的,其行为无效,并应当承担由此产生的法律责任。
第四十八条房地产交易当事人不按本办法规定办理有关登记备案的,由房产主管部门责令限期补办。拒不补办的,按国家和自治区有关规定处理。
第四十九条未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的,依法查处。
第五十条违反本办法第二十一条规定,抵押行为无效;违反第二十七条第一款规定,擅自处分抵押房地产的,其行为无效;造成他人损失的,由抵押人负责赔偿。
第五十一条违反本办法第四十四条规定 , 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,并处以罚款。
第五十二条当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起六十日内向处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第五十三条房地产交易发生纠纷,由当事人双方协商解决;协商不成的,可申请房产主管部门调解,也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五十四条房产主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十五条本办法具体运用中的问题,由市房产管理局负责解释。
第五十六条市辖县可参照执行。
第五十七条本办法自公布之日起施行。


国务院办公厅关于开展行政法规规章清理工作的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于开展行政法规规章清理工作的通知
国办发〔2007〕12号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  为了更好地适应加快建设法治政府、全面推进依法行政的要求,国务院决定对现行行政法规、规章进行一次全面清理。经国务院同意,现就有关事项通知如下:
  一、清理范围
  (一)现行行政法规;
  (二)国务院各部门制定的现行规章;
  (三)省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府制定的现行规章。
  二、清理原则
  各省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,国务院各部门分别负责清理本级人民政府、本部门制定的规章,并按照以下原则处理:
  (一)规章主要内容与法律、行政法规相抵触的,或者已被新的法律、行政法规、规章所代替的,要明令废止。
  (二)规章适用期已过或者调整对象已消失,实际上已经失效的,要宣布失效。
  (三)规章个别条款与法律、行政法规不一致的,要予以修改。
  (四)在规章清理中发现部门规章与地方政府规章对同一事项的规定不一致的,要将处理建议送国务院法制办研究处理。
  国务院法制办具体承办行政法规的清理工作,并按照以下原则提出建议,报国务院做出决定:
  (一)行政法规的主要内容已被新的法律、行政法规所代替的,要明令废止。
  (二)行政法规适用期已过或者调整对象已消失,实际上已经失效的,要宣布失效。
  (三)行政法规与法律不一致的,要予以修改。
  三、清理工作要求
  及时清理行政法规、规章是维护法制统一和政令畅通、推进依法行政、建设法治政府的客观要求和重要措施。各地区、各部门要高度重视这次清理工作,加强领导,精心组织,周密部署。国务院法制办要加强工作指导,抓好督促检查;省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府及国务院各部门法制工作机构要认真做好具体实施工作,确保清理工作顺利进行。
  行政法规和规章清理工作要在2007年10月底前完成。行政法规清理工作完成后,国务院法制办要及时将清理结果报国务院,经批准后向社会公布。规章清理工作完成后,各省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府及国务院各部门,要分别将清理结果和现行有效规章目录向社会公布,并于2007年11月底前将清理工作总结送国务院法制办(较大的市的人民政府将清理工作总结报省、自治区人民政府),经汇总后报国务院。

  附件:规章清理情况表
                              国务院办公厅
                            二○○七年二月二十五日



附件:

规章清理情况表

(一)规章清理统计表

单位名称
现行规章件数
保留件数
已废止、失效件数 拟废止、失效件数
已修改件数
拟修改件数



(二)已废止和拟废止规章目录

已废止规章目录

序  号
名  称
公布机关及日期
废止日期
废止理由




拟废止规章目录

序号
名  称
公布机关及日期
拟废止日期
拟废止理由





(三)已宣布失效和拟宣布失效规章目录

已宣布失效规章目录

序号
名  称
公布机关及日期
宣布失效日期
失效理由




拟宣布失效规章目录

序号
名  称
公布机关及日期
拟宣布失效日期
失效理由





(四)已修改和拟修改规章目录

已修改规章目录

序号
名  称
公布机关及日期
重新公布的规章名称、日期
修改理由





拟修改规章目录

序号
名  称
公布机关及日期
拟修改日期
修改理由