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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言， 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后，很多购房者向笔者咨询，其中既有买一手房的，也有买二手房的，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地咨询笔者该怎么办？

其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是：

第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题，可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定，此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。”

当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日，楼市调控政策密集出台，最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题，对此购房者应如何应对呢？笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手：

第一，目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则，这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能，所以要抓紧咨询各大银行的最新政策，选择政策最有利于自己的银行，争取挤上 “末班车”，尽快办理房贷。

第二，看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利，应积极和卖方协商，争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。

第三，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定， “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话，一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决，因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。

（作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师，电话13482524414）

安徽省中共马鞍山市委办公室马鞍山市人民政府办公室


关于印发《马鞍山市信访工作领导责任制追究实施办法》的通知《2004年第2号》



当涂县、各区委和人民政府，市直各部门，各企事业单位：
　　《马鞍山市信访工作领导责任追究制实施办法》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。


中共马鞍山市委办公室
马鞍山市人民政府办公室
2004年1月9日




马鞍山市信访工作领导责任追究制实施办法

第一条 为增强各级、各部门领导干部的责任意识，转变工作作风，加强信访工作，及时、认真、妥善地处理群众信访问题，切实维护社会稳定，根据《安徽省信访工作领导责任追究制实施细则》（皖办发[2003]19号）的通知精神，特制定本办法。
第二条 分级实施信访工作领导责任追究：市委、市政府及市信访工作领导小组对县区和市直部门、单位的领导班子及领导干部实施领导责任追究；县区党委、政府及其信访工作领导小组对其所属部门和乡镇党委、政府（街道办事处）的领导班子及领导干部实施领导责任追究，报市信访局备案；市直部门对其管理的单位领导班子及领导干部实施领导责任追究，报市信访局备案。
第三条 通报批评和责令作出检查适用于对下级党委、政府和本级党委、政府所属的部门，也适用于党委、政府及其部门的负责人的责任追究。
诫勉适用于对党政主要领导干部责任追究。
党纪、政纪处分适用于对有关责任人责任追究。
第四条 通报批评适用于以下情形：
（一）对上级关于信访工作的重要部署和重要会议精神，在一个月内不按照要求传达贯彻、认真落实的；
（二）没有建立党政领导接待群众来访的制度，或虽有制度但没有按规定认真实施的；
（三）没有按照规定建立信访隐患定期排查制度，或虽有制度但没有认真实施的；
（四）对信访人反映的合理要求没有认真负责地帮助解决，对一时不能解决又没有做好思想工作，导致信访人长期到上级机关上访形成信访老户的；
（五）对群众信访反映的问题处理不及时或处理不当，导致发生较大规模（来市50人以上、到省20人以上、去京6人以上，下同）群众来市、到省、去京集体上访，滞留上级机关12小时以上的；
（六）对集体上访、越级上访、重复上访反映的问题，对重大疑难信访案件，不实行领导包案或包案制度不落实的；
（七）对上级领导批示及上级信访部门交办的信访案件，按期结案率低于80%，或年终结案率低于95%的；
（八）对发生较大规模到市以上机关集体上访，事先未报告信息，事后又未按《关于加大对集体上访劝返处置工作力度的通知》（皖信组发[2002]5号）要求及时做好劝返工作，造成不良影响的。
第五条 责令作出检查适用于以下情形：
（一）被列为省、市信访工作重点管理单位的；
（二）对群众反映的合理问题处理不力或处理不当，导致发生较大规模到省、去京集体上访，围堵机关、堵塞交通，造成不良影响的；
（三）对发生重大信访事件，不及时妥善处理，造成不良影响的（重大信访事件是指群众信访引发的以下事件：围堵党政机关大门、冲击党政机关和重要场所，妨碍机关正常工作秩序；堵塞交通要道、妨碍交通秩序、拦堵、纠缠领导、妨碍领导工作，造成不良影响）。
被列为省、市信访工作重点管理单位的主要领导干部和分管领导干部不得参加本年度市委、市政府表彰的先进个人的评选。
第六条 诫勉适用于以下情形：
（一）连续两年被列为省、市信访工作重点管理单位的；
（二）对群众反映强烈的合理问题无动于衷或敷衍塞责，压制民主，作风粗暴，导致矛盾激化，发生大规模（来市100人以上、到省80人以上、去京20人以上）群众来市、到省、去京集体上访，围堵党政机关、堵塞交通要道、冲击重要场所，造成恶劣影响的；
（三）对发生的异常、重大信访事件，漠然置之或处置不当，酿成事端，造成恶劣影响的；
第七条 党纪、政纪处分适用于以下情形：
（一）连续三年被列为省、市信访工作重点管理单位的主要责任人；
（二）对群众来信不阅批，群众来访不接待，对群众反映强烈的问题，不受理、不解决，造成严重后果的；
（三）拒不执行上级机关对重要信访问题的处理决定的；
（四）对上级机关立案交办的重要信访案件，经查实，对有关责任人按照法律、法规及有关政策规定，应予以严肃处理而不予处理，姑息迁就、袒护包庇的；
（五）对上级机关立案交办的信访案件，拒不查处，久拖不决，或编报假材料欺骗上级的；
（六）利用职权徇私舞弊，收受被控告人、被检举人或信访人贿赂的；
（七）打击报复或非法拘禁、迫害信访人的；
（八）在信访问题处理上有其他违法违纪、严重失职渎职行为的。
具有上述情形之一的，由纪检监察机关给予党纪、政纪处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
第八条 市信访局应经常对各级、各部门贯彻信访工作领导责任追究制的情况进行监督检查。如发现违反规定需要追究责任的，由信访部门提出建议，报市信访工作领导小组研究决定，然后报有关部门办理。需要移送纪检监察机关追究领导干部党纪、政纪责任的，应按干部管理权限办理。
市信访局发现县级以下单位违反信访工作领导责任追究制规定，应当追究领导责任的，可向其上一级领导机关提出责任追究的建议。
第九条 上级信访工作领导小组责令其作出检查的，由党委、政府或其主要负责人写出书面检查，十日内报上级党委、政府及其信访工作领导小组。
第十条 信访工作领导小组移送纪检监察机关和组织、人事部门处理的，处理结果应告知同级信访部门。
第十一条 本实施办法由市委、市政府信访局负责解释。
第十二条 本实施办法自发布之日起执行。