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二手房买卖合同无效的几种情况/陈建刚

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 23:43:51  浏览:8185   来源:法律资料网
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二手房买卖合同无效的几种情况

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)以案说法:
  想要分析在什么情况下二手房买卖合同无效,必须先知道什么样的合同是无效合同,根据《合同法》的规定,合同在下列情况下无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
依据上述法律规定,陈建刚律师表示在通常情况下,下列二手房买卖合同属于无效合同:
(1)无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。
(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
(3)以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
(4)以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
(5)乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
(6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。
(7)当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

——北京律师陈建刚(13381367825)
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盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
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广东省经济合同管理条例(修正)

广东省人大常委会


广东省经济合同管理条例(修正)
广东省人民代表大会常务委员会



(1996年4月5日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 根据1997年12月1日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改〈广东省经济合同管理条例〉有关条文的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为加强经济合同管理,保护当事人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,根据《中华人民共和国经济合同法》和有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户相互之间在本省行政区域内订立或者履行经济合同,适用本条例。法律、法规另有规定的从其规定。
第三条 县级以上人民政府工商行政管理部门和其他有关主管部门依据法律、行政法规规定的职权,对经济合同的订立和履行进行监督管理,对利用经济合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为进行处理。
第四条 法人或者其他经济组织应当建立健全经济合同管理制度,配备专(兼)职管理人员,负责管理本单位的经济合同。

第二章 经济合同的监督管理
第五条 订立书面经济合同,应当使用根据国家制订的合同示范文本印制的统一合同文本;国家未制订合同示范文本的,使用根据省工商行政管理部门或者其会同省有关行政主管部门制订的合同示范文本印制的统一合同文本;没有统一合同文本的,可以自定合同文本,自定的合同文本
应当报县级以上工商行政管理部门备案。当事人有特殊要求的,可以在统一合同文本中自行增加条款。
统一合同文本由县级以上工商行政管理部门监制。
第六条 法人或者其他经济组织订立经济合同,应当向对方出示《法定代表人证明书》或者《法人授权委托证明书》;个体工商户订立经济合同应当向对方出示户主的居民身份证。
《法定代表人证明书》和《法人授权委托证明书》的格式由省工商行政管理部门制定,县级以上工商行政管理部门负责发放。
第七条 企业、事业法人依法设立并领有营业执照的分支机构,在该法人授权范围内可以直接签订经济合同及参加经济合同纠纷的仲裁和诉讼,当其无力履行经济合同时,由其法人负连带责任。
第八条 订立经济合同前,一方当事人可以向工商行政管理部门或者中介组织申请协助查询另一方当事人的法人资格、注册资本、信用程度等情况。
第九条 经济合同实行自愿鉴证原则。国家法律、行政法规规定必须鉴证的经济合同,当事人必须申请鉴证。
第十条 经济合同鉴证机关为经济合同签订地或者履行地的县级以上工商行政管理部门。当事人申请鉴证时,应当提供经济合同文书、营业执照原件、法定代表人证明书(法人授权委托证明书)或者个体工商户户主居民身份证,以及其他有关证明材料。
经济合同的鉴证,应当依照国家法律、法规审查下列内容:
(一)签订经济合同的当事人是否合格,是否具有权利能力和行为能力;
(二)经济合同当事人的意思表示是否真实;
(三)经济合同的内容是否符合法律、法规、政策的规定;
(四)经济合同的主要条款内容是否完备、文字表达是否准确、合同签订是否符合法定程序。
经济合同鉴证机关自受理经济合同鉴证申请之日起,应当在三日内办理完毕;对需要外地协助调查的,应当自受理申请之日起十五日内办理完毕。
第十一条 当事人依法签订、履行经济合同,任何单位和个人不得非法干预。因非法干预致使经济合同无效或者不能履行,造成经济损失的,非法干预者应当依法承担责任。
第十二条 工商行政管理部门和政府其他有关主管部门负责对经济合同的订立和履行进行监督检查,监督检查内容主要包括:
(一)经济合同的订立、变更和解除是否符合法律、法规的规定;
(二)当事人是否全面履行经济合同规定的义务;
(三)当事人是否依法解决经济合同纠纷。
第十三条 当事人必须接受和服从工商行政管理部门和政府其他有关主管部门对经济合同的监督检查,如实提供与经济合同有关的情况。

第三章 查处利用经济合同的违法行为
第十四条 禁止下列危害国家利益、社会公共利益的行为:
(一)伪造经济合同;
(二)假冒他人名义签订经济合同;
(三)非法转让或者倒卖经济合同;
(四)利用经济合同非法转包牟利;
(五)利用经济合同倒卖国家禁止流通或者限制流通物资;
(六)利用经济合同进行欺诈;
(七)为不法分子提供证明、帐户、经济合同专用章或者盖有公章的空白经济合同书进行违法活动;
(八)法律、法规禁止的其他利用经济合同的违法行为。
第十五条 工商行政管理部门查处利用经济合同的违法行为时,可以行使下列职权:
(一)询问有关当事人和证人;
(二)查阅、复制、扣留与违法行为有关的经济合同文书及文件资料;
(三)封存、扣押与违法行为有关的财物。
工商行政管理部门依法行使职权查处利用经济合同的违法行为时,有关单位和个人应当予以配合。
第十六条 工商行政管理部门行使第十五条第一款第(三)项、第二款规定的职权时,须经县级以上工商行政管理部门负责人批准,并以书面形式通知有关单位协助执行。封存或者扣押的物资属容易腐烂变质的,可以委托商业单位先行变卖,保存价款。
第十七条 工商行政管理部门和有关单位对检举单位或者协助查获利用经济合同的违法行为有功的单位和个人,依照国家有关规定给予奖励,并为其保密。

第四章 法律责任
第十八条 违反本条例第十四条规定的,工商行政管理部门对违法行为人可以视情节轻重给予批评、警告、责令停业整顿以及下列处罚:
(一)属于第(一)、(二)、(三)、(四)项行为之一的,没收违法所得,处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款;
(二)对于倒卖国家禁止流通物资的,没收该物资及违法所得;对于倒卖国家限制流通物资的,强行收购该物资,没收违法所得;
(三)属于第(六)项行为,责令退还所骗财物,处以经济合同标的物总价值二倍以上五倍以下的罚款;
(四)属于第(七)项行为的,没收违法所得,处以违法所得五倍的罚款;没有违法所得的,根据情节处以一万元以下罚款;
(五)属于第(八)项行为的,依照有关法律、法规的规定处罚。
违反本条例第十四条规定构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 对违反本条例的行为进行处罚,应当在宣布后当场将《处罚决定书》交付当事人。当事人不在场的,工商行政管理部门应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定,将行政处罚决定书送达当事人。
当事人对工商行政管理部门的处罚不服的,可以在收到《处罚决定书》之日起十五日内向上一级工商行政管理部门申请复议或者向人民法院起诉。当事人对复议决定不服的,可以收到《复议决定书》之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不执行又不申请复议,也不提起诉讼的,
由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十条 工商行政管理部门在封存、扣押财物时滥用职权,使经济合同当事人的合法权益受到损害的,依法承担赔偿责任。
第二十一条 工商行政管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿、包庇或者纵容违法行为的,视情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第二十二条 本条例自1996年7月1日起施行。


《广东省人民代表大会常务委员会关于修改〈广东省经济合同管理条例〉有关条文的决定》已由广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议于1997年12月1日通过,现予公布,自公布之日起施行。


根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定对《广东省经济合同管理条例》作如下修改:
一、第三条修改为“县级以上人民政府工商行政管理部门和其他有关主管部门依据法律、行政法规规定的职权,对经济合同的订立和履行进行监督管理,对利用经济合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为进行处理。”
二、第九条修改为“经济合同实行自愿鉴证原则。国家法律、行政法规规定必须鉴证的经济合同,当事人必须申请鉴证。”
三、第二十二条第一款修改为“对违反本条例的行为进行处罚,应当在宣告后当场将《处罚决定书》交付当事人,当事人不在场的,工商行政管理部门应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定,将行政处罚决定书送达当事人”。
四、删去第十五条第二款、第十八条、第十九条、第二十条。第二十条后的条文顺序号相应修改。
本决定自公布之日起施行。
《广东省经济合同管理条例》根据本决定进行修正,在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。



1996年4月5日

六盘水市人民政府办公室关于印发六盘水市门前三包管理办法的通知

贵州省六盘水市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发六盘水市门前三包管理办法的通知

市府办发2009[64]号


各县、特区、区人民政府,各经济开发区管委会,市人民政府各工作部门、各直属事业单位:
  《六盘水市“门前三包”管理办法(试行)》已经2009年6月8日市人民政府第29次常务会议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  二○○九年六月三十日


  六盘水市“门前三包”管理办法
  (试 行)

  第一条 为提高城市管理水平,组织广大群众创造和维护整洁、优美的生活和工作环境,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《贵州省城市市容和环境卫生管理条例》等法规的规定,制定本办法。
  第二条 包门前市容秩序、包门前卫生、包门前绿化为内容的“门前三包”责任制,是创建文明、卫生城市的基础工作,是沿街单位树立良好形象、创建文明单位的重要内容,是组织沿街单位、商户、居民进行自我服务、自我管理、自我履行职责的群众活动。
  第三条 “门前三包”工作应当遵循统一领导、分级管理、多方参与和公众监督相结合的原则。
  第四条 适用范围:城市建成区范围内的所有街道和公共区域都要实行“门前三包”责任制。具体为本市市中心城区及各县、特区、区(含经济开发区)政府所在地城区范围内的临街(包括广场、车站)机关、团体、部队、学校、企事业单位、个体工商户、居民住户等。
  第五条 各县、特区、区(含经济开发区)政府主要职责。
  1.负责对辖区内“门前三包”责任制的组织领导工作,并将“门前三包”责任制工作列入年度目标考核。
  2.组织对辖区内“门前三包”管理工作进行考核和评比,对在“门前三包”工作中做出突出成绩的单位和个人予以表彰和奖励,对组织领导不力、工作不落实、存在问题较多单位和个人予以通报批评。
  第六条 各县、特区、区(含经济开发区)城管部门职责。
  1.负责按照“门前三包”标准,组织街道办事处及社区共同划定辖区内责任单位和个人的责任区,制作、发放“门前三包”标志牌,按照网格化管理运行机制和属地管理原则,依托街道办事处和社区与辖区内责任单位和个人签订“门前三包”责任书,并登记造册。城管部门负责对辖区内“门前三包”责任制落实情况开展定期检查,监督街道办事处及社区工作开展情况。
  2.负责贯彻执行市、县(特区、区)政府关于“门前三包”责任制的各项工作部署,组织开展辖区内“门前三包”清理整顿及宣传工作,解释、解决辖区内“门前三包”责任制落实工作中责任区划分等有争议的问题,牵头组织辖区内的市容环境卫生与秩序的综合整治工作。
  3.负责对不履行“门前三包”责任制义务,或者违反“门前三包”责任制规定的单位和个人予以行政处罚。
  4.适时以书面形式向县、特区、区及市城管办、市城管局上报辖区内“门前三包”责任制落实及各项综合整治情况。
  第七条 市城管局主要职责。
  1.负责全市“门前三包”责任制的指导、协调和监督检查工作。
  2.协调解决全市“门前三包”责任制管理中的重大问题,做好与相关工作部门的衔接、协调工作。
  3.定期抽查各县、特区、区(含经济开发区)政府“门前三包”责任制落实情况。
  4.负责对各县、特区、区政府之间辖区界线不清晰的区域进行协调,并划定各区“门前三包”责任制的具体管辖范围。
  第八条 市、县(特区、区)卫生、工商、环保等行政管理部门应按照总体要求,结合市、县(特区、区)关于“门前三包”责任制工作的相关部署,发挥各自行政职能作用,积极配合城管部门做好“门前三包”的各项工作。
  第九条 街道办事处和社区居委会主要工作职责。
  按照总体要求,认真按县、特区、区(含经济开发区)政府“门前三包”责任制中的责任分解,积极做好“门前三包”责任制的签订,监督和检查“门前三包”的责任落实。
  第十条 沿街单位要同所在的县、特区、区(含经济开发区)城管部门签订《门前三包责任书》,统一挂贴“门前三包”标志牌,明确“门前三包”内容、范围和责任人,并可以采用各种形式单独履行或者联合其他责任单位和个人共同履行以下“门前三包”义务:
  1.包门前市容秩序:沿街单位负责门前市容秩序管理,做到门前区域无店外经营、无乱摆摊点、无乱堆乱放、无乱停车辆、无乱贴乱画,制止和劝阻毁坏、擅自改动或迁移市政、环境卫生设施等行为,保持店面整洁有序,店招店牌按照规定设置,一店一牌,用语文明、文字规范。灯光亮化设施完好,并按时启闭。
  2.包门前卫生:沿街单位责任地段的环境卫生管理实行全天保洁制。门前保洁要做到无烟头、纸屑、果皮、废土等垃圾,无污水、烟尘、痰迹油污,无擅自刻画、挂贴、喷涂等现象,临街外立面墙体应当保持完好和整洁。包门前卫生还应当确保门内达标,临街门店、摊档应在店、摊内统一配置垃圾收集容器及清扫工具,并保持其外观美观、整洁、完好,随时保持责任区的清洁、卫生,生活垃圾实行袋装或桶装,按时定点投放。
  3.包门前绿化:承担门前绿化的管理。劝阻制止攀折或损坏花草树木的行为。做到绿地内无堆放物料、无倾倒垃圾、无摊晒衣物、无设置广告等非法占用绿地,无在门前树木上钉钉、架线、挂物、拴系物品、倚树搭棚等行为,做到门前绿地无杂草污物,花草、树木无攀折,无践踏,保证树木、花草长势良好。
  第十一条 沿街单位的“门前三包”责任范围按下列规定确定。
  前后范围:各责任单位门前墙根至道路道牙处。
  左右范围:与相邻单位界线内的地段。责任范围不明确或有争议的,按本办法第六条规定解决。
  第十二条 市、县(特区、区)结合每年城市管理及“整脏治乱”工作的检查评比,对“门前三包”管理责任落实情况进行总结评比,对成绩显著的单位和个人给予表扬奖励;对工作不主动、不积极、不配合或存在问题的,视情况给予批评或惩处。
  第十三条 市、县(特区、区)城管执法部门负责依照国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《贵州省城市市容和环境卫生管理条列》以及有关法律、法规、规章、规定,对不执行“门前三包”管理规定的行为实施行政处罚,其他行政执法部门不得重复执法。
  第十四条 阻碍“门前三包”执法人员依法执行公务,违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》给予治安管理处罚;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
  第十五条 “门前三包”管理监督人员玩忽职守、弄虚作假、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
  第十六条 本办法由市城市管理委员会办公室负责解释。
  第十七条 本办法自印发后30日起施行。