昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法
云南省昆明市人民政府
昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法
昆明市人民政府令第98号
第一条 为规范本市拍卖出让国有建设用地使用权行为，提高土地交易市场化程度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等有关法律、法规及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政辖区范围内拍卖出让国有建设用地使用权的，适用本办法。
第三条 拍卖出让国有建设用地使用权应当遵循合法、公开、公平、公正、诚实信用的原则，依法接受国土、财政、审计、监察等行政职能部门和社会的监督。
第四条 商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其他经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。
除政府指定的公益性项目用地外，禁止其他用途用地和商服用地、商品住宅用地捆绑出让。
城中村改造项目用地出让，按政府批准方式执行。
五星级及以上的宾馆、酒店、饭店、度假村用地可以按照拍卖以外的方式出让。
第五条 商服用地具体包括：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。
批发零售用地，指用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场、燃气加气站、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等用地。
住宿餐饮用地，指用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地。
商务金融用地，指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
其他商服用地，指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
第六条 昆明主城区〔包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、三个国家级开发（度假）区、呈贡县〕和昆明市土地储备中心跨县（市）区的储备用地，拍卖出让国有建设用地使
用权工作由市国土资源局负责组织实施，具体业务由市土地和矿业权交易中心办理。
其他县（市）区拍卖出让国有建设用地使用权工作由各县（市）区国土资源行政主管部门负责组织实施，也可委托昆明市土地和矿业权交易中心承办。
第七条 国有建设用地使用权拍卖出让方案由委托拍卖人拟定，报本级国土资源行政主管部门审核，报本级政府审批后组织实施。
第八条 国有建设用地使用权拍卖出让前应当由城乡规划行政管理部门针对单一宗地制定空间范围的详细规划设计条件。同一宗地分为不同用途的，应当明确不同用途所占宗地面积比例。土地一经出让，规划设计条件不得更改；如确需更改的，报昆明市城乡规划委员会审批。
第九条 拍卖出让国有建设用地使用权，应当根据《昆明市土地供应信息发布办法》的相关规定发布公告。公告应当载明竞买的时间、地点、联系方式、竞买人应具备的条件、缴纳竞买保证金等事项，并向竞买人提供拍卖宗地的有关资料，包括位置、面积、用途、配套条件成熟度、规划设计条件及附图、土地开发时限、土地使用年限和竞买规则等。
第十条 拍卖出让国有建设用地使用权前，应当由委托拍卖人委托具有土地估价资格的中介机构，根据拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规划设计条件、政府公布的基准地价、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格等进行评估，评估报告经国土资源行政主管部门备案后，作为国有建设用地使用权拍卖出让定价的参照。
第十一条 按照“谁委托、谁组价”的原则，委托拍卖人应当对委托拍卖价格的组价内容予以详细说明，拍卖出让底价和起拍价在参考评估价格的基础上，由委托拍卖人综合考虑土地储备支出、城乡基础设施建设投资、市场交易情况等因素后确定。起拍价报市土地储备委员会集体决策。
第十二条 拍卖出让底价不得低于国家规定的最低价标准或昆明市土地出让价格最低价标准。
第十三条 国有建设用地使用权拍卖出让底价应当严格保密，不得泄漏。
参加国有建设用地使用权拍卖的竞拍人名单，在拍卖开始前，应当严格保密，不得泄露。
第十四条 竞买人在报名时，应当缴纳竞买保证金。
竞买保证金应当以现金方式，按照不低于起拍价的30%收取，由委托拍卖人根据宗地具体情况确定具体金额。
竞买人应当到市土地和矿业权交易中心指定的银行办理进账手续，提交竞买申请资料时，一并提交银行进账单，保证金到账后方可办理报名手续。
第十五条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除其他法律、法规及规章另有规定外，均可申请参加本市国有建设用地使用权拍卖出让活动。但有下列情形之一的除外：
（一）已在我市持有出让的国有土地，未按规定缴清土地出让价款的；
（二）已在我市持有出让的国有土地，未按规定时间、要求进行开发建设的；
（三）两年内曾恶意竞拍、串拍，以及竞得后无正当理由拒不签订《拍卖成交确认书》或者《国有建设用地使用权出让合同》，以及恶意拖欠出让价款的；
（四）其他经国土资源行政管理部门认定不能参加拍卖出让活动的情形。
第十六条 参加国有建设用地使用权拍卖的竞买人应当达到7人以上（含7人）。拍卖报名截止时，若竞买人满7人以上（含7人），由拍卖人通知竞买人按时参加拍卖会；若竞买人未满7人，则终止本宗地拍卖出让，由拍卖人通知竞买人，并于5个工作日内退回竞买保证金，不计利息。
第十七条 拍卖出让国有建设用地使用权的基本程序：
（一）拍卖人在拍卖开始日前20日发布拍卖公告；
（二）编制拍卖文件；
（三）竞买人报名参加竞买并索取有关拍卖文件；
（四）按拍卖文件的要求缴纳竞买保证金；
（五）在公告规定的时间、地点按法定程序进行拍卖；
（六）拍卖成交后，竞得人和拍卖人当场签订成交确认书；
（七）在拍卖活动结束后5个工作日内退还其他竞买人竞买保证金，不计利息。
第十八条 国有建设用地使用权拍卖会依照下列程序进行：
（一）主持人点算竞买人；
（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；
（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
（四）主持人报出起叫价；
（五）竞买人举牌应价或者报价；
（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；
（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；
（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
第十九条 拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第二十条 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
第二十一条 拍卖成交后，拍卖人当场与竞得人签订《拍卖成交确认书》。竞得人应当于成交之日起10个工作日内与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按照合同的约定缴纳土地出让价款。约定分期缴纳的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
第二十二条 土地出让价款一般应于《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内付清。
有特殊付款要求的，应当在拍卖前告知所有竞买人，付款时间按照委托拍卖人确定的时间为准，但不得超过60日。
竞得人交纳的竞买保证金可以抵作土地出让价款。
第二十三条 拍卖活动结束后，国土资源行政主管部门应当根据《昆明市土地供应信息发布办法》的相关规定，将拍卖结果进行公布。
第二十四条 竞得人在出让合同规定期限内付清出让价款后，依法办理土地登记，领取国有建设用地使用证。
第二十五条 竞得人在拍卖成交后不当场签订《拍卖成交确认书》或不按《拍卖成交确认书》约定时限与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为违约，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。
第二十六条 竞得人不按《国有建设用地使用权出让合同》约定支付土地出让价款的，国土资源行政主管部门有权解除合同，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。
第二十七条 竞得人不按国家、省、市相关规定及《国有建设用地使用权出让合同》约定进行土地开发，或开发未达到相应强度的，依法收回土地使用权，并重新组织拍卖。
第二十八条 竞得人有下列情形之一的，竞得结果无效；造成损失的，竞得人应当依法承担经济责任和法律责任；并不得参与重新组织的拍卖：
（一）违反有关规定或者交易文件规定义务的；
（二）提供虚假文件，隐瞒事实的；
（三）采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的；
（四）法律、法规及规章规定的其他无效情形。
第二十九条 竞得人有下列情形之一的，两年内不得参与本市国有建设用地使用权拍卖，并列入本市相关诚信体系黑名单：
（一）竞得后无正当理由拒不签订《拍卖成交确认书》或者《国有建设用地使用权出让合同》的；
（二）不履行《国有建设用地使用权出让合同》约定，恶意拖欠出让价款的；
（三）采取行贿、恶意串通等非法手段竞得土地的；
（四）在拍卖过程中有其他恶意行为的。
第三十条 行政机关、土地交易机构工作人员有下列情形之一的，由任免机关、监察机关视其情节追究有关人员责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）以合作开发、招商引资、历史遗留问题等名义对应当实行拍卖出让的国有建设用地使用权采用划拨方式或协议出让方式供应的；
（二）在拍卖出让活动中阻止符合受让条件的申请人进场交易，或者允许不符合受让条件、不按规定缴纳竞拍保证金的申请人进场交易的；
（三）操纵国有建设用地使用权拍卖交易结果的；
（四）泄露底价的；
（五）泄露竞拍人名单的；
（六）对未按土地出让合同约定支付土地出让价款或者不具备其他法定条件而为其发放国有建设用地使用权证书的；
（七）有收受贿赂、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的。
第三十一条 行政机关、工作人员有下列情形之一的，行政许可文书无效。同时，由任免机关、监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）非经营性用地违规用于经营性建设用地，发改、住建、国土、规划等部门为其办理基本建设等手续的；
（二）土地公开公示信息中，设置有碍公开、公平、公正的市场机制建设条件的。
第三十二条 昆明市土地和矿业权交易中心不得向竞得人收取拍卖服务费，其工作经费由市级财政部门列入年度预算安排。
第三十三条 本办法自2010年3月11日起施行。
人民法院获取执行财产证据的构想
黑龙江省北安市人民法院 韩召峰
执行工作的强制性和及时性特点，决定了财产证据调查的重要性。正确地运用法律赋予的权力，使用恰当的手段 和方式，及时准确地收集证据，才能取得执行工作的主动权。目前人民法院获取执行财产证据的来源有四个方面：（1）申请人举证；（2）被执行人申报；（3）法院依法取得；（4）群众举报。
众所周知，在民事诉讼活动中，人民法院强调的是当事人举证的重要性，即“谁主张，谁举证”当事人在举证不能时，则由此而承担败诉的法律后果。但这一规定，对于在强制执行程序中是否可适用举证责任问题，即对申请执行人（债权人）被执行人（债务人）及案外人来讲是否存在举证责任问题。在实践中各有不同的看法。笔者认为当事人在执行程序中不同阶段负有不同的举证责任。申请执行人（债权人）在强制执行程序开始前、法院执行不能而需中止终结执行阶段负有限的举证责任。被执行人（债务人）案外人在整个执行过程中在查明财产阶段负有主要的举证责任。当事人靠自已的力量仍无法获取证据的，这时的调查取证工作则由人民法院执行法官来完成。
一、申请执行人财产证据的举证
目前在债权债务关系这一层次上，我国法律是绝对为债权人的利益设计和服务的。在执行程序中，债权人债务人的地位不平等，债权人对此享有强制执行请求权，该权利与诉权有一定的相似之处，都是一种请求主张，适用有关举证责任的规定。但是随着人民法院改革，要求法官处于中立地位，强调执行各种程序公正、程序在先。这就越来越显示出申请执行人举证的重要性。体现了举证不能的法律后果，那就是承担执行不能的风险。申请执行人应在诉前、诉讼阶段或执行阶段举证。
第一，诉讼保全的举证。一般案件的当事人都能积极主动向法院提供被保全人的财产，要求法院保全。但是在实际操作上仍存在一些问题。民事诉讼法第92条、第93条谈到权利人发现债务人的财产，申请法院财产保全和诉前保全时均规定：“裁定采取保全措施的应立即开始执行。”但并未规定由哪个机构来执行。《若干规定》第三条规定财产保全和先予执行裁定由审理案件的审判庭负责执行。通过实践证明审判庭负责执行存在以下几点不足：（1）审判人员不积极主动要求权利人进行财产保全。由于实行审执分开，审判员与执行员各负其职，一些该保全的案件因审判员没有告知当事人保全，最后造成执行财产无处可查。（2）在诉讼前或诉讼过程中，一个债权人申请保全，待多个债权人取得多份生效法律文书均申请分配被执行人仅有的已被保全财产。根据《若干规定》第90条，申请保全人保全的财产就不能全部实现。这样就无形增加保全人的诉讼成本，产生对执行工作的误解。（3）保全债务人到期的债权与有关法律法规不符，最高人民法院法释（1998）第10号关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复中明确规定：对于债务人的财产，不能满足保全请求，但对案外人有到期债权人民法院可以依债权人的申请，裁定对该案外人不得对债务人清偿。该案外人对其到期债务没有异议并要求给付的，由人民法院提存财物和价款。但是人民法院不应对其财产采取保全措施。而目前实践中，只要当事人提出保全申请审判庭就裁定执行。造成财产保全裁定的结果于法无据与执行程序中的执行裁定书相互冲突。
鉴于保全的执行，笔者提出如下观点，申请执行人提出财产保全的执行，应由执行人员负责执行，也就是执行前置。执行人员提前介入 。凡是当事人提出财产保全的，审判员告知权利人到执行机构办理保全手续，由执行人员负责执行，内勤人员负责编号建档，以便案件进入执行程序后及时执行。这就避免了审执脱节的现象发生。
被执行人未在生效法律文书规定的期间履行义务，申请人在向法院申请强制执行时应负有举证责任。这一条在《若干规定》第28条及民诉法第64条、第2款都作出规定。这在英美法系中称为发现程序，即一方当事人请求法院命令对方当事人或第三人把占有、保全或在他控制范围之内的与诉讼有关的书证资料，向执行法院和其他诉讼当事人披露的程序。我国台湾地区执行法中关于债务人财产的查报方面，要求债权人申请执行机关强制执行时，除应提交执行名义的证明之外，必须提供债务人可供强制执行的财产。从 另一角度来看，申请人自行提供，这样符合申请人利益，申请人往往在诉讼前对被执行人的财产状况较为了解掌握。因此，在执行程序开始前申请人负有举证责任是非常有必要的。这一阶段，执行法院在立案时向申请人送达举证通知要求提供其所掌握的被执行人财产状态，包括财产名称、种类、性质、地点等情况。在举证通知书中载明若申请人在3个月内不能举证被执行人可供执行财产，人民法院依职权调查后也证实被执行人暂无财产可供执行时，同意法院裁定中止执行或向法院申请领取债权凭证。由于执行规定对执行期限作出了规定，某种程度上说更加重申请人的举证责任。特别是临近执行期限最后时间，申请人必须积极作好提供被执行人财产状况工作。否则将承担执行判决无法兑现的风险。
恢复执行启动工作的举证，若干规定第一百零四条规定，中止执行的情形消失后，执行法院可以根据当事人的申请或依职权恢复执行。依这一规定恢复执行有两种情况，一种是依职权，一种是依当事人申请。但实际操作中法院依职权恢复执行的案件只占有一小部分，一般是代表国家利益的案件，如刑事案件中的罚金、没收财产。而绝大部分案件的恢复执行是靠申请执行人发现被执行人的财产后才进行，这就要求在中止执行期间，申请人必须注意发现被执行人可供执行财产，然后法院才可以启动恢复执行程序。
值得注意的是执行程序中许多人过分强调申请执行人的举证责任，有一些申请执行人由于不能承担这样的所谓“举证责任”而被拒之法院的大门之外，有的案件也被轻易的裁定中止或终结，这种不负责任的做法与法律法规不符，一些案件申请人是无法靠自己的来举证的，如个人存款帐户帐号，单位开户银行帐号等。况且若干规定第28条也没有强制要求当事人承担不能举证的法律后果，只是规定申请执行人应当就其所了解的被执行人的财产状况或线索提供给法院。这是一条比较原则性的规定，在立法理论上被称之为倡导性条款，因此，应将执行中的举证责任同诉讼中的举证责任区别开来。
二、执行人财产申报。
若干规定第28条规定了被执行人必须如实向法院报告其财产状况。这就说明被执行人申报财产是其应尽的义务。规定中规定了被执行人向法院报告财产的内容包括：财产状况（被执行人及其家属的房屋、车辆、工资收入）、生活状况、债权债务、投资状况等。但实践当中，觉得这一条款形同虚设。首先，被执行人在判决规定的期间内未自动履行义务，这就证实了有逃避执行的心理，在法院送达执行通知书后，千方百计去转移财产，设法对抗法院执行，根本不可能主动向法院申报财产。其次，在强制执行程序中，若干规定只是规定了被执行人必须如实申报其财产状况，而没有规定不申报财产或申报不实所应承担什么样的法律后果。从而助长了被执行人轻视报告财产的心理。笔者认为，如若被执行人不能如实申报其财产状况，其法律后果应是惩罚性的。可适用民事诉讼法第一百零二条第一款第三项，若干规定第一百条的规定，视其情节予以罚款、拘留，对于情节严重的，构成犯罪可按刑法第三百一十三条和第三百一十四条的规定，依法追究被执行人的责任。相反，如果被执行人能提供证明其无财产可供执行的报告，通过法院查实，申请人的认可后，执行员可按若干规定第一百零二条第二项和民事诉讼法第二百三十四条第二百三十五条的规定，予以中止或终结执行。这样不仅提高案件的效率，而且能够消除申请人对法院中止或终结执行的误解。
三、法院依职权收集证据
在国外的立法中，对于被执行人的财产状况的查明，绝大多数是由被执行人或申请人承担的，法院或执行人员并不承担这一责任。但是在我国，在执行程序中通过当事人来收集财产证据较难。国外申请执行的期限一般当作时效来理解的，存在着中止、中断、延长的制度。而我国的执行期限规定较短，逾期不申请就丧失申请执行的权利了。如果采取完全由当事人查明财产后，再申请的做法，则很多当事人申请的机会就没有了。这就决定了主要调查取证工作仍由法院完成。被执行人报告或申报财产状况实际上多数也是在法院依职权调查中在法院的责令下进行的。然而实践中法院在执行中调查被执行人财产状况往往效果不尽如意，经常出现执行人民“跑细了腿，说破了嘴，收获甚微”的现象。这是因为在法律赋予收集证据的法官权利过弱。在执行过程中往往会遇到行政管理部门执法部门的协助，如公安、工商、审计等部门，在查处有关案件过程中收集的证据，这些也可以成为执行法院的证据来源。评估部门的评估报告，也是一种有力的执行证据。在现实工作中，对这些行政机关一般采取的方式是，向其发出“协助执行通知书”、“委托书”等。现在看来，这一习惯做法是不妥当的，应当改为“调查令”或“通知书”的方式。因为这些部门应属于配合、服从的地位，而不是监督、协助部门。所以，法院要求“协助执行”行为混淆了执法机关与业务执行机关的界线，消弱了法律的权威。因此，正确地界定其权限，合理地划分其职责是非常必要的。这样就会给法官节省更多的时间来分析证据认定证据。
法院获取证据应为当事人所无法提供的，当事人依靠自己的力量仍无法获取的。这时法院可以采取传唤、搜查等强制措施来得到。
四、群众举证
在执行程序中，由于被执行人规避执行，隐匿财产，虚报财产情况时有发生。可采取奖励的办法鼓励群众及案外人对被执行人的财产进行举报，可发布公告，网上执行，建立举报制度等。来调动群众提供被执行人财产线索的合法证据。
基于人民法院执行工作中证据取得的特殊性，要求法官在依法获取证据的同时，必须对外来的财产证据进行认真及时地审查判断。我们相信，伴随着民事强制执行法、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的出台。人民法院的执行法官将渐摆脱繁重的调查取证工作。真正地实现居中执行，实现程序在先。
