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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






建设部


关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见

建质[2003]167号


各省、自治区建设厅，直辖市建委，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了加强对工程监理企业履行质量责任行为的监督，确保建设工程质量，依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及有关规定,提出以下若干意见。

　　一、建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构(以下统称监督机构)在监督工作中，应严格依照国家有关法律、法规和规章规定的程序加强对监理企业履行质量责任行为的监督。

　　上述监理企业履行质量责任行为，是指监理企业受建设单位委托在建设工程施工全过程中，依照有关法律、法规、技术标准以及设计文件、建设工程承包合同和监理合同，对工程施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任的行为。

　　二、监督机构应在工程开工时核查工程项目监理机构的组成和人员资格情况：

　　（一）监理企业履行监理合同时，必须按工程项目建立项目监理机构，且有专业配套的监理人员，数量应符合监理合同的约定；

　　（二）项目总监理工程师应有监理企业法人代表出具的委托书，其负责监理的项目数量不得超过有关规定；

　　（三）项目总监理工程师和现场监理工程师应持有规定的资格证书或岗位证书。

　　三、监督机构应根据《建设工程监理规范》核查工程项目监理规划及监理实施细则。重点核查按照《建设工程监理规范》、《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》所确定的旁站监理的关键部位和工序，以及旁站监理的程序、措施及职责等。

　　四、监督机构应抽查监理工程师对施工单位项目经理部质量保证体系审查的记录及其他有关文件，以核查监理企业对施工单位质量管理体系审查的情况。

　　五、监督机构应抽查旁站监理记录，将监理工程师的检查结论与现场抽查的实际情况对比，以核查监理企业履行旁站监理责任的情况。

　　六、监督机构应抽查以下主要监理资料，以核查监理企业根据工程项目监理规划及监理实施细则，对施工过程进行质量控制的情况：

　　1、监理企业签认的设计交底和图纸会审会议纪要；

　　2、监理企业对施工组织设计中确保关键部位和工序工程质量措施的审查记录；

　　3、监理企业签认的工程材料进场报验单、施工测量放线报验单和隐蔽工程检查记录；

　　4、监理企业对施工企业试验室考核的记录，以及有关见证取样和送检的记录；

　　5、监理企业签认的工程项目检验批质量验收记录、分项工程质量验收记录、分部(子分部〉工程质量验收记录；

　　6、监理企业对单位（子单位）工程的质量评估报告。

　　七、监理企业应将在工程监理过程中发现的建设单位、施工单位、工程检测单位违反工程建设强制性标准，以及其他不严格履行其质量责任的行为，及时发出整改通知或责令停工；制止无效的，应报告监督机构。监督机构接到报告后，应及时进行核查并依据有关规定进行处理。

　　八、监督机构应支持监理企业履行监理职责。监督机构在监督检查中发现施工单位未经监理工程师签字将建筑材料、建筑构配件和设备在工程上使用或安装的；上道工序未经监理工程师签字进行下一道工序施工的；不按照监理企业下达的有关施工质量缺陷整改通知及时整改的，要责令改正，并将其行为作为不良记录内容予以记录和公示。

　　九、监督机构在监督检查中发现建设单位未经总监理工程师签字即进行竣工验收的，要责令其重新组织验收。已经交付使用的要停止使用。

　　十、对监理企业在工程监理过程中不履行其质量责任的行为，监督机构应责令整改，并作为不良记录内容予以记录和公示，作为企业资质年检的重要依据。

中国华人民共和国建设部
二○○三年八月十五日