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贵州省房地产开发经营暂行办法

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贵州省房地产开发经营暂行办法

贵州省人民政府


贵州省房地产开发经营暂行办法

贵州省人民政府令第4号


《贵州省房地产开发经营暂行办法》,已经一九九三年六月九日省人民政府常务会议通过,现予发布施行。
省 长 陈士能
1993年7月14日

贵州省房地产开发经营暂行办法

第一章 总 则
  第一条 为加快房地产业的发展,加强房地产开发经营管理,保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益,根据有关法律、法规和政策,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称房地产开发经营是指:土地的有偿、有期限出让,依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押,公用基础设施建设和房屋销售等活动。
  第三条 城镇国有土地使用权的出让,由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权,以规划为前提,统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
  房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
  第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人,均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权,进行房地产开发、经营,其合法权益受法律保护。
  第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责,土地行政主管部门具体实施。
  国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理,由建设(房地产)行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
  第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同,支付出让金,办理登记手续,领取土地使用证,取得土地使用权。
  第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。
  土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的,需经土地管理部门和城市规划部门批准,按规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
  第八条 通过有偿出让取得土地使用权者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
  未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20%进行投资、开发土地的,土地使用权不得转让。
  第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的,应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同,补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,方可转让、出租、抵押。
  第十条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
  第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同,并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
  第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的,应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
  抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当依照规定办理注销抵押登记手续。
  第十三条 土地使用期满,土地使用权由国家无偿收回,土地使用者应当交还土地使用证,由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续,并予公告。
  在收回土地使用权的同时,地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,由当地房产管理部门注销其所有权登记手续,并予公告。
  第十四条 土地使用期满,土地使用者可以申请续期,续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
  申请续期的土地使用者,应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续。
  第十五条 土地使用权出让期未满,国家因社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金(或土地增值费)。
第三章 房地产的开发经营
  第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营:
  (一)实行房地产综合开发,大力发展商品房建设。
  (二)开辟第三产业用房,房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下,在符合城市规划的前提下,有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
  (三)房地产企业可开展房地产吞吐业务;接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务;开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
  (四)利用现有房地产资源,开展横向经济联合或合股经营。
  第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
  第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人,从事房地产开发经营的,必须按规定申办房地产开发公司(包括专营、兼营和单项开发,下同)。
  申办房地产开发公司的,必须持主管部门的批准文件和银行验资证明,经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定,发给资质等级证书,凭证到工商行政管理机关登记注册,办理有关手续。
  第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。
  第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时,其土地使用权随之转让、出租、抵押,但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
  第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等,国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动,均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续,签订并严格履行协议、合同。
  第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场,提供合法的交易场所。市场主要功能是:
  1.宣传房地产政策、法律、法规,提供咨询服务。
  2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
  3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
  4.引导房地产经营单位进入市场。
  5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
  第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
  第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象,实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准,由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定,报当地人民政府批准实施。
  第二十六条 商品房可以预售,预售房产必须具备下列条件:
  1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
  2.除土地使用权出让金外,实际投资已达该建设项目总投资的20%以上。

  3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
  4.预售计划和对象符合规定。
  5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
  预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同,并严格履行。处理商品房购销合同纠纷,适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
  第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
  外商投资开发经营房地产,依照我国和我省有关法律、法规及政策,享受优惠待遇。
  第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业,须按外商投资企业办理审批手续。
  设立开发经营房地产的外商投资企业,应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明,报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
  第二十九条 违反本办法,侵犯土地所有权或使用权的,由县以上土地管理部门责令其停止侵犯,赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
  第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的,应收取土地闲置费,闲置2年以上者,由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
  第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续,擅自转让、出租、抵押土地使用权的,其有关协议、合同无效,分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入,并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的,依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职,或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的,视情节轻重,依法给予行政、经济处罚;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第五章 附 则
  第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
  第三十四条 本办法自发布之日起施行。

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根据刑法第四百零二条的规定,徇私舞弊不移交刑事案件罪是指行政执法人员徇私舞弊,对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交,情节严重的行为。司法实践中,对本罪的适用需要注意以下问题:


一、对“行政执法人员”的理解


2001年7月4日国务院公布的《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》明确:行政执法机关是指依照法律、法规或者规章的规定,对破坏社会主义市场经济秩序、妨害社会管理秩序以及其他违法行为具有行政处罚权的行政机关,以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能、在法定授权范围内实施行政处罚的组织。由此,行政执法人员既包括在行政执法机关中从事执法的人员,也包括在法律、法规授权的组织中从事执法的人员,同时还包括受行政机关委托从事执法、受行政机关聘用从事公务的人员。司法实践中,该罪主体一般为负责查处某种行政违法案件实施具体行政行为的行政机关的部门负责人及案件承办人员,如工商、税务、海关、质检等机关的工作人员。


司法实践中,对于本罪主体身份的争议焦点之一,就是关于公安机关工作人员的认定。对于公安机关工作人员能否成为本罪主体,我们认为需要具体分析。公安机关具有双重性质,既是行政执法机关,履行治安、交通、消防、户籍、特种行业等方面的行政管理职权,又是司法机关,依照刑事诉讼法的规定负责刑事案件的侦查、拘留、执行逮捕等,履行刑事司法的职能。因此,判断公安机关工作人员能否成为本罪主体的关键,需要考察行为人行使的是行政执法权还是刑事司法权。如果行使的是行政管理职能,徇私舞弊的行为发生在行政执法过程中的,可以成为本罪主体;反之,如果行使的是刑事司法权,则不能成为本罪主体。


争议的焦点之二,就是纪检、监察机关工作人员主体身份的认定。根据党章规定,纪律检查机关是中国共产党对党员、党员干部和党的组织遵守党纪国法的情况进行监督、教育、检查和执行纪律的职能机关。根据行政监察法的规定,监察机关是人民政府行使监察职能的机关,依法对国家行政机关、国家公务员和国家行政机关任命的其他的人员实施监察,监察机关的权限主要是检查和调查违反行政纪律的行为,并根据检查、调查结果依法做出监察决定或提出监察建议。在我国现阶段,纪检、监察机关实行一套人马两块牌子。实践中,纪检、监察机关工作人员对违反党纪、政纪的党员干部违纪案件进行查处,确实存在一些工作人员出于徇私舞弊,将部分构成犯罪的刑事案件仅做违纪处理,没有移交司法机关的情形。那么,纪检、监察人员能否成为本罪主体呢?对此,争议较大,存在肯定说、否定说、折中说等观点。《渎职侵权犯罪立案标准》在界定徇私舞弊不移交刑事案件罪时明确,该罪是指工商行政管理、税务、监察等行政执法人员,徇私舞弊,对依法应当移交司法机关追究刑事责任的案件不移交,情节严重的行为。似乎是持肯定的立场。对此,我们认为从行政法理论出发,行政执法体现的是行政主体与行政相对人之间的外部行政管理关系。而行政监察则是行政主体在内部行政组织管理过程中所作的,只对行政组织内部产生法律效力的行政行为,体现的是一种内部行政关系。纪检部门对违法违纪人员进行查处时,执行的是党的纪律。监察机关尽管是政府的职能部门属国家行政机关,但它不同于一般的行政机关,本身不具有对外管理的行政职权。如果肯定纪检、监察人员能成为本罪主体,则不符合本罪设置的宗旨。其实,对于纪检、监察人员徇私舞弊不移交刑事案件的,可以滥用职权罪定罪处罚。


争议的焦点之三,就是本罪主体中能否包括单位。在司法实践中,存在一些行政执法机关为了本单位或本部门的利益,徇私舞弊,经过单位或部门办公会等形式集体研究决定,以罚代刑、不移交刑事案件的情形。从单位犯罪理论角度,此种行为似乎具备单位意志的整体性和利益归属的团体性特征,应以单位犯罪定罪处罚。但现行刑法对单位犯罪通常采取明示的方式,而刑法第四百零二条对单位能否成为本罪主体并未予以明确规定,因此,在刑法尚未对此进行修订之前,单位不能成为本罪主体。当然不以单位犯罪处理,能否追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任,则值得进一步探讨。


二、对“前案罪”的认定


笔者认为,认定徇私舞弊不移交刑事案件罪不应以未移交的犯罪嫌疑人已被生效判决确定有罪为前提,在对前案确定有罪以前,可以对徇私舞弊不移交刑事案件先行作出判决。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条的规定,行政执法机关在依法查处违法行为过程中,发现违法事实涉及的金额、违法事实的情节、违法事实造成的后果等,根据刑法规定,涉嫌构成犯罪,依法需要追究刑事责任的,必须向公安机关移送。对“应当移交而不移交的刑事案件”中的“刑事案件”,要求的仅是进行实体上的预断,即是否有证据证明涉嫌构成犯罪。如果涉嫌构成犯罪,行政执法机关及其执法人员就负有应当移送的义务。那种将“涉嫌构成犯罪”理解为必须经过人民法院作出有罪的生效判决,对犯徇私舞弊不移交刑事案件罪行为人的侦查、起诉、审判要在其“未移交的刑事案件”审结后才能进行的理解,显然与立法原意相悖。


需要强调的是,根据《渎职侵权犯罪立案标准》的相关规定,对行政执法人员徇私舞弊未予移交的刑事案件中的犯罪嫌疑人,一般需要以“依法可能判处三年以上有期徒刑、无期徒刑、死刑”为前提条件。这里的“依法可能判处三年以上有期徒刑”,应当理解为是指该犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪依法应当适用的法定刑,而不是指实际判处的刑罚。如果该犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪应当在有期徒刑三年以上量刑,但因具有自首、立功等法定从宽量刑情节而实际判处低于三年有期徒刑刑罚的,不影响徇私舞弊不移交刑事案件罪的成立。


三、对“不移交”的把握


本罪在客观方面必须有依法应当移交而不移交的事实。其中,“不移交”是指行为人有义务移交而没有移交。司法实践中,争议之一在于:“不移交”是否仅指向司法机关不移交。对此,我们认为“不移交”不能局限为不向司法机关移交。由于行政执法机关一般采取行政首长负责制,某一项具体行政执法事项的完成往往需要经过承办人员、部门负责人、单位领导等逐级汇报,乃至集体讨论的流程。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》的相关规定,行政执法机关对应当向公安机关移送的涉嫌犯罪案件,应当立即指定两名或两名以上行政执法人员组成专案组专门负责,核实情况后提出移送涉嫌犯罪的案件的书面报告,报经本机关正职负责人或主持工作的负责人审批。行政执法机关正职负责人或者主持工作的负责人应当自接到报告之日起三日内批准移送或者不批准移送的决定。如果将“不移交”理解为仅指向司法机关不移交,则犯罪主体大多为行政执法机关正职负责人或主持工作的负责人,这无疑大大缩小了本罪的适用范围。此外,还需要指出的是向司法机关不移交,是指向有刑事侦查管辖权的公安机关或检察机关不移送。


争议之二在于:如何正确理解“不移交”的时间。对此,存在两种不同观点。一种观点认为,只要行政执法人员在执法中发现有严重违法情形应当追究刑事责任的,就应当移交,否则就构成不移交,即发现之时移交。另一种观点则认为,在行政执法主体对已构成刑事犯罪的案件作出不处罚或以罚代刑决定的时候,认定其为应当移交而不移交。我们赞同后一种观点。从本罪的发案情况看,大多是在行政执法主体作出了不给予任何处罚的决定,或仅给予行政处罚的决定之后才案发的。以行政执法主体作出处理决定作为认定应当移交而不移交的时间,具有实际上的可操作性。如果以发现之时作为判断标准,则失之过严,且不便于实践操作。


争议之三在于:“不移交”的刑事案件能否包括自诉案件。刑事自诉是相对公诉而言,即刑事案件不需要经过公安机关或者人民检察院立案侦查,不通过人民检察院提起公诉,而是赋予享有自诉权的当事人以选择权,自行决定是否向人民法院提出追究被告人刑事责任的诉讼请求。我们认为,“不移交”的刑事案件不能包括自诉案件。一方面,对此类案件享有自诉权的人具有选择权;另一方面,刑法对此类案件法定刑的设置较低,达不到本罪的罪量要求。因此,行政执法人员对此类案件作了行政处罚而未予以移送公安机关作刑事立案查处的,不构成本罪。


(作者单位:上海对外贸易学院 上海市高级人民法院)

关于党政机关县(处)级以上领导干部廉洁自律“五条规定”的实施意见

中央纪委 中央组织部 监察部


关于党政机关县(处)级以上领导干部廉洁自律“五条规定”的实施意见
1993年10月8日,中央纪委、中央组织部、监察部


《中共中央、国务院关于反腐败斗争近期抓好几项工作的决定》
(以下简称《决定》)重申和提出的党政机关县(处)级以上领导干部廉洁自律的“五条规定”,是推动当前反腐败斗争深入进行,促进党风廉政建设的重要举措。为促使各级领导干部严格遵守“五条规定”,使执行纪律有所依据,保证“五条规定”的正确实施,提出如下实施意见。
一、“五条规定”适用于党政机关县(处)级以上领导干部,即党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关副县(处)级以上(含副县、处级)领导干部,包括已到退(离)休年龄,尚未办理退(离)休手续的上述干部。
按国家规定批准设立的具有行政管理职能的公司和具有行政管理职能的事业单位(总会)以及工会、共青团、妇联、文联、科协等群众团体机关中副县(处)级以上(含副县、处级)领导干部,也适用“五条规定”。
上述机关中任非领导职务的副县(处)级以上(含副县、处级)干部,也适用“五条规定”。
二、对违反“五条规定”的行为,凡是党和国家已有规定的,按照有关规定进行处理。过去没有规定的,按照本《实施意见》处理。
对经商办企业,利用职权为配偶、子女和亲友经商办企业提供优惠条件,在各类经济实体中兼职(包括名誉职务)领取报酬,到下属单位和其他企业事业单位报销应由个人支付的各种费用,在公务活动中接受礼金和各种有价证券等问题,按党中央、国务院及中央纪委已发布的有关规定处理。本人自查自纠的,可以从轻处理。
对违反“五条规定”的行为,过去没有规定的,按以下规定处理:
(一)《决定》公布实施前从事有偿中介活动的,按经商办企业处理。
《决定》公布实施后,继续从事有偿中介活动的,责令其停止活动,收缴经营所得并视情节轻重给予党纪、政纪处分。
(二)《决定》公布实施前合法持有的股票,必须向所在单位登记并依照股票交易规则售出。已持有的企业内部职工股,必须按发行时的价格立即退还企业;在《国务院办公厅转发国家体改委等部门〈关于立即制止发行内部职工股不规范做法意见〉的紧急通知》发布后,购买、无偿获取企业内部职工股的,除必须立即退还企业外,并视情节轻重给予党纪、政纪处分。
《决定》公布实施后买卖股票的,应视情节轻重给予党纪、政纪处分,并依照《股票发行与交易管理暂行条例》的规定处理。
无偿或非法获取的股票及其非法所得,予以没收,并给予党纪、政纪处分。
(三)《决定》公布实施前以各种名义接受下属单位或其他企业事业单位赠送的信用卡、归个人使用的本单位的信用卡,应立即退还。因私事使用上述信用卡所开支的费用如数退还,并视情节轻重予以处理;拒不交出信用卡和拒不退还用于私事费用的,从重处理。
《决定》公布实施后以各种名义接受下属单位或其他企业事业单位赠送信用卡以及将本单位用公款办理的信用卡归个人使用的,必须立即交出所持有的信用卡,退还因私事开支的费用,并视情节轻重,给予党纪、政纪处分。
(四)《决定》公布实施前用公款取得各种形式的俱乐部会员资格的,必须立即退出。如不退出,由本人支付全部费用。
《决定》公布实施后,仍用公款取得各种形式的俱乐部会员资格的,必须退还公款,并给予党纪、政纪处分。
(五)《决定》公布实施后,用公款参与高消费娱乐活动的,由个人承担费用,并视情节给予党纪、政纪处分。
违反“五条规定”触犯刑律的,由司法机关依法处理。
三、本《实施意见》由各级党委、政府组织实施,同级纪检监察机关、组织部门负责监督检查。