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财政部 国家税务总局


关于土地增值税一些具体问题规定的通知

1995年5月25日，财政部\国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠于教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
十七、关于财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〈1995〉7号）适用范围的问题。

该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。


湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府办公室


湘西土家族苗族自治州人 民 政 府 办 公 室 文 件
州政办发 [2003] 28号



湘西自治州人民政府办公室关于转发州发展计划委员会《湘西自治州重大建设项目稽察办法》的通知

各县市人民政府，州政府各局委、各直属机构： 州发展计划委员会制定的《湘西自治州重大建设项目稽察办法》已经州人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。 二○○三年七月二十日 湘西自治州重大建设项目稽察办法 （州计委 二00三年七月十八日） 第一条 为了加强对全州重大建设项目的监督管理，保证工程的建设质量和资金安全，提高投资效益，根据湖南省人民政府办公厅《关于转发省发展计划委员会〈湖南省重大建设项目稽察办法〉的通知》（湘政办发[2001]39号）的精神，结合我州实际，制定本办法。 第二条 全州重大建设项目主要是指各级政府出资、融资，对国民经济和社会发展有重大影响的建设项目；列入国家、省、州固定资产投资计划的重点和大中型项目；纳入州级财政管理的各项专项资金投资的建设项目。 第三条 对全州重大建设项目的监督，实行稽察特派员制度。稽察特派员由州发展计划委员会派出，代表州人民政府对州重大建设项目的建设和管理进行稽察。稽察特派员与被稽察单位是监督与被监督的关系。稽察特派员不参与、干预被稽察单位的日常业务活动和经营管理活动。 第四条 州发展计划委员会负责组织和管理全州重大建设项目稽察工作。在州发展计划委员会设立湘西自治州重大建设项目稽察特派员办公室（以下简称州稽察办）。 第五条 稽察特派员履行下列职责： （一）监督被稽察单位贯彻执行有关法律、法规和方针政策的情况，监督被稽察单位有关项目的决定是否符合法律、行政法规和规章制度规定的权限、程序； （二）检查建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况，跟踪监测建设项目的实施情况； （三）检查被稽察单位的财务会计资料以及与建设项目有关的其它资料，监督其资金使用、概算控制的真实性、合法性； （四）对被稽察单位主要负责人的经营管理行为进行评价，提出奖惩建议； 第六条 稽察特派员开展稽察工作，一般采取下列方式： （一）听取被稽察单位主要负责人有关建设项目的情况汇报，在被稽察单位召开稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议； （二）查阅被稽察单位有关建设项目的财务报告、会计凭证、会计帐簿等财务会计资料以及其它有关资料； （三）进入建设项目现场进行查验、调查，核实项目的招标投标、工程质量、进度等情况； （四）核查被稽察单位的财务、资金状况，向职工了解情况、听取意见，必要时要求被稽察单位的主要负责人作出说明； （五）向财政、审计、建设等有关部门及银行调查了解被稽察单位的资金使用、工程质量和经营管理情况。 州发展计划委员会根据工作需要，可组织稽察特派员与财政、审计、建设等有关部门人员联合进行稽察，也可聘请有关专业技术人员参加稽察工作。 第七条 稽察工作的配合与结果处理： （一）被稽察单位应当接受稽察特派员依法进行稽察，定期、如实向稽察特派员提供与建设项目有关的文件、合同（协议）、报表等资料和情况，报告建设和管理过程中的重大事项，不得拒绝、隐匿、伪报； （二）州直有关单位和县市人民政府应当支持、配合重大建设项目稽察工作，为稽察特派员提供被稽察单位的有关情况和资料； （三）州发展计划委员会应当加强同财政、审计、建设等有关部门以及银行的联系，互通有关情况； （四）稽察特派员对稽察工作中发现的问题，应当向被稽察单位核实情况，听取意见；被稽察单位提出异议的，州发展计划委员会可以根据具体情况进行复核。 第八条 稽察特派员每次对建设项目进行的稽察工作结束后，应当及时提出稽察报告。 稽察报告的内容包括：建设项目是否履行了法定审批程序；建设项目资金使用、概算控制的分析评价，招标投标、工程质量、进度等情况的分析评价；被稽察单位主要负责人经营管理业绩的分析评价；建设项目存在的问题及处理意见；州发展计划委员会要求报告的或者稽察人员认为需要报告的其它事项。 第九条 稽察报告由稽察特派员负责提出，由州发展计划委员会负责审定。重大事项和情况，由州发展计划委员会向州人民政府报告。 第十条 被稽察单位违反建设项目建设和管理有关规定的，州发展计划委员会依据职权，可以根据情节轻重作出以下处理决定： （一）发出整改通知书，责令限期改正； （二）通报批评； （三）建议财政部门暂停拨付建设资金； （四）建议有关职能部门依法收缴违规资金，拍卖违规购置的高档消费品和违规购置的其它物品，收缴资金和拍卖所得上缴国库； （五）暂停项目建设； （六）暂停有关县市、部门同类新项目的申报、审批。 重大的处理决定，应当报州人民政府批准。 第十一条 州发展计划委员会发出限期整改通知书后，有关县市、部门和项目单位应当根据整改通知书内容和要求，认真进行整改。州稽察办应当跟踪监测整改情况，并适时组织复查，直至达到整改目标。 第十二条 被稽察单位有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分，直到撤销职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （一）项目稽察过程中发现违法违纪行为的； （二）拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的； （三）拒绝、无故拖延向稽察人员提供财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的； （四）隐匿、伪报有关资料的； （五）有防碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。 第十三条 稽察特派员的选聘和管理。 （一）稽察特派员由公务员担任，必要时可配备助理。稽察特派员及其助理的任免，经由州稽察办提名，州发展计划委员会牵头，会同有关部门负责人参加审定，报州政府批准。 （二）稽察特派员及其助理应具备下列条件： 1、熟悉并能贯彻执行国家有关法律、法规和方针政策； 2、坚持原则，廉洁自律，忠实履行职责，保守秘密，自觉维护国家利益； 3、熟悉项目建设和管理，具有财务、审计、法律或者工程技术等方面的专业知识，并有相应的综合分析和判断能力； 4、经过专门的业务培训。 （三）稽察特派员在稽察工作中发现被稽察单位的行为有可能危及建设项目工程安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及稽察特派员认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向省发展计划委员会提出专题报告。 （四）稽察特派员及其助理对建设项目的稽察实行定期轮换制度，负责同一建设项目的稽察一般不得超过3年。 （五）稽察特派员的派出实行回避制度，不得派至其曾经管辖、工作过的建设项目或者其近亲属担任被稽察单位高级管理人员的建设项目。 （六）稽察特派员及其助理不得泄露被稽察单位的商业秘密。 （七）稽察特派员及其助理在履行职责中，不得接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察单位报销费用，不得参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在被稽察单位为自己、亲友或者其他人谋取私利。 （八）稽察特派员开展稽察工作所需费用州财政拨付。 （九）稽察特派员及其助理在稽察工作中成绩突出，为维护国家利益做出重大贡献的，给予奖励。 第十四条 稽察特派员及其助理有下列行为之一的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的； （二）与被稽察单位串通编造虚伪稽察报告的； （三）有违反本办法第十三条中有关规定的； 第十五条 本办法自公布之日起计算三十日后实施，由湘西自治州发展计划委员会负责解释。