镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
江苏省镇江市人民政府
关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
镇政发〔2007〕50号
各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：
《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年五月二十三日
镇江市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。
鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。
第四条镇江市房产管理局（以下简称市房管部门）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。
辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导，协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。
街道办事处（含镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。
第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。
（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。
（三）对社区服务项目，经有关部门审核批准，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。
（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。
（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。
（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的，受托的业主可以代为转交投票的书面意见。
物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的，可出席会议。
物业管理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。
第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作，有利于物业实施统一管理，有利于社区建设与管理，有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者首户业主入住已满2年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。
第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。
辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。
第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日，筹备组自公告期满后成立。
筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作，并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。
第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。
第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。
业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。
第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。
业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。
第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。
第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。
第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。
第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。
业主委员会因客观原因集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。
第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，应当在物业管理区域予??具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。
第三章物业管理企业
第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管部门备案。
第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。
物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。
物业管理企业因故提前终止服务，或按照物业（前期）服务合同的约定期限届满的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面告示全体业主，同时公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。
物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的，由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。
第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的，在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下，建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。
第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。
第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
第四章物业管理服务与收费
第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十一条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。
第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在物业（前期）服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。
物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。
第三十三条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理服务费，不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务，损害其他业主的利益。
第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。
已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。
第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。但是，法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。
第五章物业的使用和维护
第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目，其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。
新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。
物业项目交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。
第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设，根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。
建设单位在移交物业管理服务用房时，应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。
本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。
第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。
物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决议，由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同，其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示，业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计，审计结果应当在物业管理区域物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。
物业（前期）服务合同终止时，原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。
第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。对拒不改正的，应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。
第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理企业，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。
第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金（以下简称电梯更新资金），电楼更新资金，归电梯受益人所有。
维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法，由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户，按幢建账，按户核算。
业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。
业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第五十条业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为，可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。
第五十一条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用，不得以超出物业（前期）服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的，加收每日万分之五的滞纳金。同时，业主委员会应当督促其限期足额交纳，逾期达30日仍不足额缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十三条未按照规定交纳维修资金的，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反规定挪用维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金情节严重的，市房管局可以并处吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条违反本细则规定，依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章附则
第五十六条本细则中有关用语的含义：
（一）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
（二）本细则所称物业管理服务，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理，以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。
（三）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。
（四）本细则所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（五）本细则所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（六）本细则所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。
第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》（镇政发〔2000〕29号）同时废止。
通化市哈泥河水源污染防治办法
吉林省通化市人民政府
通化市哈泥河水源污染防治办法
政府令 【 2009 】 8号
《通化市哈泥河水源污染防治办法》已经2009年7月29日市政府第10次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
代 市 长
二OO九年八月十九日
通化市哈泥河水源污染防治办法
第一章 总 则
第一条 为了防治哈泥河流域水污染，保护和改善水质，保障生产用水和居民生活饮用水安全，依据《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水污染防治法实施细则》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》和《畜禽养殖污染防治管理办法》等法律、法规及规章，结合哈泥河流域实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的哈泥河流域是指哈泥河整个汇水区域。
第三条 哈泥河流域内水污染防治和生态保护工作由市政府哈泥河流域保护管理委员会(以下简称哈泥河管委会)组织实施。市政府有关部门和哈泥河流域内县(区)、乡(镇)政府按照各自职责范围实施监督管理，做好水污染防治和流域生态保护工作。
第四条 哈泥河流域内各县(区)、乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、企事业单位、居民和外来人员必须遵守本办法。
第二章 管理机构及职责
第五条 哈泥河管委会是市政府管理哈泥河饮用水源的行政管理机构，由市政府及市环保局、水利局、林业局、农委、公用局、国土资源局、公安局、监察局、财政局、工商局、卫生局、畜牧局、哈泥自然保护区管理局、哈泥河水源管理办公室等相关部门以及通化县、柳河县、东昌区、二道江区政府及其所属光华镇、兴林镇、二密镇、凉水镇、孤山子镇、环通乡、二道江乡政府领导组成。其主要职责是：
(一)宣传贯彻执行国家有关饮用水水源保护的方针、政策和法律法规规章，负责哈泥河流域水源保护和生态环境保护有关政策的制定，组织编制和实施水源保护规划和区划，研究解决哈泥河流域内水源保护和生态环境建设重大事项和问题，按照有关哈泥河水源保护管理工作考核和责任制要求，督促、检查、监察哈泥河管委会成员单位履行哈泥河保护的职责，防止污染水源事故和生态破坏事件的发生。
(二)哈泥河管委会各成员单位要结合本部门工作履行保护哈泥河水源的职责，依法查处水源污染和生态破坏问题，配合相关部门做好水污染防治和生态环境建设工作。各成员单位要将水源保护工作纳入本部门重要议事日程和岗位责任制中，确立分管领导和责任人，具体抓好水源保护工作。
哈泥河管委会成员单位主要负责人是本部门水源水质安全和生态安全的第一责任人，并负有领导责任。
(三)制定哈泥河水源管理责任制和工作考核机制，调动各成员单位保护管理水源积极性。对污染水源、破坏生态环境的责任人实行责任追究。
哈泥河管委会办公室设在市环境保护局，负责组织、协调哈泥河管委会成员单位和相关部门做好水源保护管理工作，办公室主任由市环境保护局局长担任。
第六条 通化市哈泥河水源管理办公室主要职责：
(一)按照哈泥河管委会的工作意见和部署，行使市环境保护局对哈泥河流域范围内与水污染和生态环境有关的环保行政管理职权，具体负责哈泥河流域水污染和生态环境破坏的监察管理和检查工作。
(二)监督检查哈泥河流域内地方政府和有关部门开展与水污染和生态环境相关的社会经济活动。
(三)协同哈泥河流域内地方政府和水利、林业、农业、公用、国土资源、畜牧、公安、监察、财政、工商、卫生等部门开展水源保护专项行动、水源污染治理和生态环境保护工程建设等工作，制定水污染防治目标和年度保护管理工作计划。
(四)对哈泥河流域内与水源保护相关项目进行预审批，预审批同意后各相关部门才能办理正式审批手续。对哈泥河流域内已审批建设项目进行日常环境管理，并对建设项目的建设过程进行全面监管。
(五)按照《通化市哈泥河水源污染事故应急预案》，对突发和重大案件进行调查，及时处理，并对责任单位和负责人提出责任追究建议。
第三章 监管范围及内容
第七条 按国家有关规定和省政府批准，哈泥河饮用水源划分为一、二级保护区和准保护区。
一级保护区：包括水域和陆域两部分。长流水库、桃园水库、长流水库坝下100米、长流水库与桃园水库间的哈泥河河道、长流水库坝下100米、长流水库与桃园水库间河道外延100米(超过第一道山脊线的按第一道山脊线为界)以及桃园水库淹没居民房屋退赔线以下范围。
二级保护区：长流水库坝下100米的河道处开始，两侧以第一道山脊线，沿山脊线延伸至柳河县孤山子镇宝山屯(除一级保护区以外)的整个汇水区域。
准保护区：除一、二级保护区以外的整个哈泥河流域汇水区域。
第八条 为了保证哈泥河水源水质达到要求标准，对各级保护区采取相应保护限制措施。
一级保护区：禁止新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的任何建设项目，未经市环保部门审核批准正在建设与水源保护无关的项目一律停止建设，并限期拆除恢复原貌；禁止从事旅游、餐饮、游泳、垂钓、饲养畜禽、网箱养鱼、鱼塘养鱼、电鱼、炸鱼、毒鱼等活动；现有耕地不准扩大面积并根据国家林业政策和水源保护规定退耕还林；严禁任何形式的探矿、采矿和采砂、采石行为；关闭现有直接排污口，不准新设直接排污口。
二级保护区：禁止新建、改建、扩建排放污染物的建设项目，原有企业“三废”必须治理后达标排放，污染严重的企业限期关闭或搬迁；不准新建加油站，原有加油站加强渗漏污染防治工作，补办环境影响评价手续，制定应急预案；禁止新建饭店和度假村，已经建设并已办理环境影响评价手续的必须安装生活污水处理装置，按要求达标排放，未办理手续的一律关停或改作他用；严禁扩大水田面积，严格控制商业性采砂、采石和探矿、采矿行为。
准保护区：禁止新建、扩建对水体污染严重或者改建增加排污量的建设项目。
第九条 哈泥河流域内新建、扩建、改建项目必须经过市水源管理办公室预审批后报市环境保护局办理环境影响评价相关手续。原有企业或建设项目持有不符合水源敏感区要求的环境影响评价手续，限期补办相应环境影响评价手续。
第十条 根据水源保护需求，要在各级保护区地理界限处设立永久性界桩、界碑、围栏、围网等保护设施。在人口稠密和交通要道显著位置要设立保护水源的宣传碑、宣传牌或宣传栏，也可设立明显的警示标志。
第四章 污染防治
第十一条 哈泥河水源保护区内严禁建设化工企业和国家、省明令禁止和淘汰的、不符合国家产业政策的土(小)生产企业及污染水环境的生产项目，原有的必须治理达标。
第十二条 禁止在哈泥河流域内从事下列行为：
(一)禁止向水体排放油类、酸液、碱液或者剧毒废液；
(二)禁止在水体清洗装贮过油类、有毒污染物的车辆或者容器；
(三)禁止向水体排放、倾倒放射性固体废物或者含有高放射性、中放射性物质的废水；
(四)禁止向水体排放违反国家有关规定或者标准的含低放射性物质废水、热废水或者含病原体的污水；
(五)禁止向水体排放、倾倒工业废渣、城镇垃圾和其他废弃物；
(六)禁止将含有汞、镉、砷、铬、铅、氰化物、黄磷等的可溶性剧毒废渣向水体排放、倾倒或者直接埋入地下；
(七)禁止利用渗井、渗坑、裂隙或者溶洞排放、倾倒含有毒污染物的废水、含病原体的污水和其他废弃物；
(八)利用无防渗漏措施的沟渠、坑塘等输送或者存贮含有毒污染物的废水、含病原体的污水和其他废弃物。
第十三条 各级政府和农业等相关部门应充分利用国家有关政策，制定扶持政策，大力促进有机食品、绿色食品和无公害食品生产基地在哈泥河流域内的发展。
第十四条 在哈泥河流域内广泛开展技术培训，指导农业生产者因地、因时、因肥料品种、因作物需肥规律科学和合理地使用化肥。抓好测土配方施肥技术的宣传、培训和强力实施工作。
鼓励、指导、支持农民使用腐熟有机肥、堆肥和生物肥料。
第十五条 哈泥河流域内农业生产中严禁经营和使用已撤销登记的剧毒、高毒、高残留农药。提倡采用农业综合防治技术防治病虫草害或使用生物农药。
过期失效农药的处理要报到环境保护部门并在其指导下到流域外妥善处理。
严禁利用农药或强碱、强酸性物质毒杀水生生物。
哈泥河流域内生态经济沟养殖林蛙严禁使用“毒鼠强”灭鼠。
第十六条 严禁在哈泥河流域内新建规模畜禽养殖场，已建规模养殖场按环境影响评价要求不准扩大规模和养殖数量，并严格遵守“三同时”制度。水源一、二级保护区内未办理环境影响评价手续的一律关停或搬迁。规模养殖粪便不准在哈泥河流域内囤积，短期存放要有防渗漏、防溢流、防恶臭“三防”标准的贮粪池。不足规模的养殖户也要安装修建具有“三防”标准的贮粪池，并及时清运至田间或安全场所，防止污染水源。
数量较少的畜禽和大牲畜养殖户提倡圈养，圈舍和粪便存放地点要距离水源支流和沟渠30米以外，并要求有能防渗漏的水泥地面及围堰，防止粪便、污水的流失造成对水源污染。
哈泥河流域内屠宰场要对场内废水和废弃物采用环保工程等措施实现无害化处理。
第十七条 哈泥河水源保护区内乡镇、村屯生活污水要因地制宜地推广规模不同、形式各异的生活污水处理场，减少生活污水直排哈泥河水源水体。提倡、鼓励和支持农户建设沼气池处理生活污水。提倡洗涤衣物使用无磷洗衣粉。
哈泥河水源保护区内以乡镇为单位建设较高标准的生活垃圾填埋场，逐步实行村屯设垃圾箱收集，乡镇运输处理的运作模式。
在哈泥河流域内推广粪尿分集式生态卫生厕所，现有厕所要严格做到防渗漏、防溢流，并尽可能地远离沟渠。
严禁向河道和堤坝内抛弃动物尸体或脏物、粪便和其他污染物、废弃物，禁止在冰面上堆积粪便。
哈泥河流域内医疗垃圾禁止随意抛弃，由乡镇卫生部门收集并集中妥善保管，有关部门定期收集运出流域，专门机构进行处理。
哈泥河流域内医疗单位发现患有重大传染疾病的患者应立即转往流域外医疗单位进行治疗，以防通过水源进行传播。
患有或疑似患有重大动物疫病的畜禽或畜禽产品，要在动物防疫监督机构的监督下妥善处理，严禁就地掩埋或野外抛弃。
第五章 水源涵养
第十八条 哈泥河流域内任何单位和个人都有保持水土、涵养水源的义务和责任，都有检举他人破坏水土、乱砍滥伐的权利。
第十九条 25°以上坡耕地严禁开荒种植农作物和其他作物，已有的25°以上坡耕地逐步退耕还林，尤其是长流、桃源水库库区范围内的25°以上坡耕地要优先实行退耕还林；5—25°的坡耕地采取修建梯田、水平布垅耕作、施用有机肥和发展经济林等办法保持水土、治理流失。
第二十条 改善哈泥河流域内生产、生活用能结构。大力推广沼气、太阳能采暖住房及节能地炕、吊炕、太阳灶等农村能源技术。进一步普及石油液化气、电能等清洁能源的应用，减少因生活用能对森林的砍伐，提高水源涵养能力。
大力发展薪炭林，提高植树造林中阔叶林比例，增加成熟林比例、减少幼龄林比例，逐步减少计划内砍伐，进一步加大封山育林和森林监管保护力度。严厉打击土窑烧炭现象。哈泥河流域内林场要积极转变经济增长方式，由资源开发型向资源增长型转变。
对水源一级保护区内不影响行洪河道两侧的裸露地要植树种草，一级保护区内耕地逐步达到退耕还林、还草。
第二十一条 严禁以各种形式开发水源保护区内的湿地，对已开发湿地要立即停止开发，并恢复原貌。
第二十二条 哈泥河两岸有山崩、滑坡危险及易产生泥石流的地方，禁止伐木、割柴、开荒种地、挖砂、取土和开山炸石等人为生态破坏活动。
第二十三条 哈泥河流域内严禁露天采矿，矿区及专用道路占用林地面积不准超过国土资源部门批准的占地面积，已开采矿山占地面积超过规定面积的要将规定范围外面积植树种草，恢复生态原貌。
第六章 法律责任
第二十四条 有下列行为之一的，依据《中华人民共和国水污染防治法》有关规定，予以处罚：
(一)拒绝环境保护主管部门或其他依照本办法规定行使监督管理权部门的监督检查，或者在接受监督检查时弄虚做假的，由环境保护主管部门依法处一万元以上十万元以下的罚款。
(二)违反本办法规定，建设项目的水污染防治设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程即投入生产或者使用的，由环境保护主管部门调查核实后，责令停止生产或者使用，直至验收合格，处五万元以上五十万元以下的罚款。
(三)违反本办法规定，哈泥河流域内企事业单位不正常使用水污染物处理设施，或者未经环保部门批准，拆除、闲置水污染物处理设施的，由环境保护主管部门责令恢复正常使用或者限期治理重新安装使用，处应交纳排污费数额一倍以上三倍以下的罚款。
限期治理期间，限制生产、限制排放或停产整顿。停产整顿的期限不超过两个月，停产整顿期满仍未完成治理任务的，报县或市政府批准责令关闭。
(四)违反本办法规定，在饮用水水源保护区内设置排污口的，由环境保护主管部门报经县(区)、市人民政府批准责令限期拆除，恢复原状，处十万元以上五十万元以下的罚款；逾期不拆除的，强制拆除，所需费用由违法者承担，处五十万元以上一百万元以下的罚款，并可以责令停产整顿。
(五)违反本办法规定，有第八条第一款行为之一的，由环境保护主管部门处十万元以上五十万元以下罚款，并由所在地县(区)人民政府批准拆除或关闭，拆除费用由违法者承担；有第八条第二款、第三款行为之一的，由环境保护主管部门处一万元以上十万元以下罚款，污染严重的由所在地县(区)人民政府拆除或关闭，拆除费用由违法者承担。
(六)违反本办法第十一条的，由所在地的县(区)人民政府责令关闭。
(七)违反本办法第十二条的，由市环境保护主管部门责令停止违法行为，限期采取治理措施，消除污染，处以罚款；逾期不采取治理措施的，环境保护主管部门可以指定有治理能力的单位代为治理，所需费用由违法者承担。
有第十二条第三款、第六款行为之一的，处一万元以上十万元以下的罚款；有第十二条第一款、第四款、第八款行为之一的，处二万元以上二十万元以下的罚款；有第十二条第二款、第五款、第七款行为之一的，处五万元以上五十万元以下的罚款。
(八)违反本办法第十六条规定，在哈泥河流域内新建规模畜禽养殖场而形成新的排污口的，处十万元以上五十万元以下罚款，并报市政府批准拆除养殖设备并关闭，拆除费用由违法者承担。
第二十五条 未采取有效措施，致使储存的畜禽废渣渗漏、散落、溢流、雨水淋失、散发恶臭气味或向水体倾倒畜禽废渣，对周围环境造成污染和危害的，依据《畜禽养殖污染防治管理办法》处一千元以上一万元以下罚款。
第二十六条 环境保护监督管理人员和其他有关国家工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第二十七条 本办法自公布之日起施行。《通化市哈泥河流域水资源保护管理办法》和《通化市哈泥河流域水库库区保护管理办法》同时废止。
第二十八条 本办法由市环境保护局负责解释。
